Einkommensteuererklärung anlage v

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    Einkommensteuererklärung anlage v

    Anlage V zur Steuererklärung 2012

    • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012
    • Von: Finanztip-Redaktion

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    Steuerformular Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:

    Download / Ausfüllen für Steuererklärung 2012 an Finanzamt (Veranlagung):

    Anlage V oder alternativ Steuerformular Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder zur Startseite der Steuerformulare Einkommensteuer, wo Sie auch Steuervordrucke der Vorjahre finden. Klicken Sie im interaktiven Steuerformular für weitere (amtliche) Informationen und Hinweise auf den Button "Anleitung". Download der (über Formular-Server) Anleitung zum korrekten Ausfüllen des Steuerformulars.

    Ausfüllen und Anleitung zur Anlage V

    Dem Steuervordruck ist eine Anleitung beigefügt, die aber für viele Steuerzahler zu viel "Amtsdeutsch" enthält. Auch hier können sich die Informationen zum Ausfüllen des Steuerformulars nicht ganz dieser "Sprache" entziehen, weil viele Rechtsbegriffe im Steuerrecht so von Gesetz und Rechtsprechung definiert sind.

    Auf der Vorderseite sind die Einkünfte aus bebauten Grundstücken, d.h. in der Regel die Mieteinnahmen und die erhaltenen Gelder für Umlagen (z.B. Betriebskosten aus vermieteter Wohnung). Bei verbilligter Überlassung an Wohnraum ist ab dem Jahr 2012 keine Prognose über die Einkunftserzielung mehr notwendig. Dazu muss man aber beachten, dass die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ausmacht. Handelt es sich um eine Ferienwohnung, teilen Sie auf einem besonderen Blatt auch die Anzahl der jeweiligen Kalendertage mit, an denen diese Wohnung vermietet, eigengenutzt, unentgeltlich an Dritte überlassen wurde oder leer stand.

    Andere Einkünfte: Darunter fallen vor allem Mieteinnahmen aus der Vermietung von unbebauten Grundstücken, Stellplätzen, Lagerplätzen sowie möblierten Zimmern und de Untervermietung von gemieteten Räumen.

    Einzutragende Werbungskosten

    Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer Wohnung oder einzelnen Räumen anfallen, sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn aus der Wohnung oder den Räumen entsprechende Einnahmen erzielt werden oder in Zukunft erzielt werden sollen.

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    Alles Wissenswerte zur Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung )

    Wer als Steuerpflichtiger Gewinne aus der Vermietung oder Verpachtung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Immobilien erzielt, muss über diese bei seiner Einkommensteuererklärung separat in der sogenannten Anlage V Auskunft geben.

    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V angegeben werden. Auch die Werbungskosten aus Vermietungseinkünften geben Sie in diesem Formular an.

    Hierbei erleichtert es die Arbeit ungemein, wenn eine entsprechende Software zur computergestützten Bearbeitung genutzt wird, wie zum Beispiel die SteuerSparErklärung. Wird die Erklärung händisch bearbeitet, gilt es, Einiges zu beachten. Dies wird hier an den wesentlichen Abschnitten der Anlage V erklärt.

    Wer muss die Anlage V ausfüllen?

    Grundsätzlich ist jeder zu Angaben in diesem Formular verpflichtet, der Miet- oder Pachteinnahmen verzeichnen kann. Dabei ist es unerheblich, ob eine ganze Immobilie vermietet wird, oder nur einzelne Räume beziehungsweise Wohnungen in einem Gebäude der eigenen privaten oder geschäftlichen Nutzung.

    Es muss nicht für jede Wohneinheit, sondern pro Immobilie eine Anlage V ausgefüllt werden.

    Nachdem grundsätzliche Angaben zu Besitzverhältnissen und Lage der Immobilie sowie zur spezifischen Nutzung gemacht wurden (durchgängige Vermietung, zweitweise Nutzung als Ferienwohnung und so weiter), müssen im Anschluss die konkreten Umlagen der Miete beziffert werden. Diese beinhalten auch Mietnachzahlungen aus dem Vorjahr und Vorauszahlungen für das Folgejahr.

    Darüber hinaus müssen natürlich auch Angaben zu anderen Pachtgegenständen gemacht werden, etwa zu Garagen, Werbeflächen oder unbebauten Grundstücken.

    Ebenso sind hier Angaben zur gezahlten Umsatzsteuer zu machen. Außerdem gilt es, öffentliche Zuschüsse sowie Guthabenzinsen aus Bausparverträgen aufzuschlüsseln.

    Angaben bei Bauherrengemeinschaften, Grundstücksgemeinschaft und Immobilienfonds

    Falls der Steuerpflichtige Teil einer Bauherrengemeinschaft, Grundstücksgemeinschaft oder eines Immobilienfonds ist, müssen die Einkünfte aus dieser Beteiligung ebenfalls genannt werden.

    Zu dieser Kategorie gehören insbesondere Einnahmen aus Untermietverhältnissen, die auf einem gesonderten Blatt formlos beziffert werden müssen.

    Untermieteinkünfte, die 520 Euro jährlich nicht überschreiten, müssen nicht versteuert werden. Allerdings bedeutet das auch, dass keine mit der Mieteinheit in Verbindung stehenden Kosten steuerlich abgesetzt werden können.

    Als Werbungskosten werden im Großen und Ganzen Ausgaben bezeichnet, die der Eigentümer tätigen musste, um Mieteinnahmen zu erzielen. Klassischerweise gehören hierzu beispielsweise Maklerkosten, Renovierungsmaßnahmen aber auch Kreditzinsen, die durch den Kauf der Immobilie entstanden sind.

    Um Werbungskosten geltend zu machen, ist es nicht zwingend nötig, dass bereits eine Vermietung stattfindet. Wenn die Absicht zur Vermietung nachgewiesen werden kann, reicht auch das.

    Zusätzlich ist die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) möglich. Hier können prozentuale Anschaffungswerte für abnutzbare Elemente der Immobilie geltend gemacht werden.

    Geldbeschaffungskosten und anschaffungsnaher Aufwand

    In diese Rubrik gehören zum Beispiel Notarkosten und Grundbuchkosten, ein marktübliches Darlehensaufgeld (Damnum, Disagio) sowie Erhaltungsaufwendungen, die zur Instandhaltung der Immobilie getätigt wurden.

    Achtung: Werden in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf mehr als 15 Prozent des Anschaffungspreises für Reparaturen ausgegeben, zählen diese nicht zum Erhaltungsaufwand, sondern werden als anschaffungsnaher Aufwand betitelt. Das bedeutet, dass sie nicht direkt abgezogen werden können, sondern auf die Anschaffungskosten aufgeschlagen werden und so über die Abschreibung für Abnutzung zur Geltung kommen.

    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V angegeben werden. Auch die Werbungskosten aus Vermietungseinkünften geben Sie in diesem Formular an.

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    Anlage V: Mit Werbungskosten das Steueraufkommen mindern

    Wenn man als Steuerpflichtiger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet, hat man bei der Einkommensteuererklärung auch die „Anlage V“ auszufüllen. Die Absetzung der Werbungskosten spielt dabei eine ganz besondere Rolle.

    Das bedeutet die Werbungskostenaufteilung

    Ab Zeile 33 beginnen in der Steuererklärung (Anlage V) mit den Angaben zur Absetzung für Abnutzung des Gebäudes („Abschreibungen“) die Eintragungen der steuermindernden Werbungskosten für das in den Zeilen 4 bis 6 genannte Vermietungsobjekt.

    Bevor man sich jedoch der Eintragung der Werbungskosten widmet, ist es wichtig, sich das Formular oberhalb von Zeile 33 zu veranschaulichen. An dieser Stelle werden die Angaben der in den folgenden Zeilen einzutragenden Werbungskosten nämlich in bestimmten Spalten geordnet.

    Der Grund: Die Aufteilung in Spalten soll dem Finanzamt eine Prüfung ermöglichen, ob die angegebenen Aufwendungen auch tatsächlich abziehbare Werbungskosten sind.

    Exkurs: nicht abziehbare Werbungskosten

    Aufwendungen sind immer nur dann Werbungskosten, wenn die entsprechenden Räumlichkeiten auch tatsächlich zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden oder ernstlich genutzt werden sollen.

    Sofern Räumlichkeiten hingegen eigengenutzt werden oder unentgeltlich an Dritte überlassen werden, findet keine Nutzung für Vermietungszwecke statt, weshalb ein Werbungskostenabzug ausgeschlossen ist.

    Beispiel: Ein Vermieter besitzt ein Zweifamilienhaus mit 2 gleich großen Wohnungen. Die Wohnung im Erdgeschoss nutzt er für eigene Wohnzwecke, während das Obergeschoss fremdvermietet ist. Aufwendungen wie Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr usw. beziehen sich jedoch auf die gesamte Immobilie.

    Daher sind diese Kosten nur abzugsfähige Werbungskosten, wenn sie auf den vermieteten Teil entfallen. Da die Wohnungen gleich groß sind, können nur 50% der Ausgaben steuermindernd als Werbungskosten angesetzt werden.

    Um dies auf der Seite 2 der Anlage V 2014 darzustellen, wird ab Zeile 33 ff. in Spalte 1 der jeweilige Gesamtbetrag der Aufwendungen eingetragen. Falls der Gesamtbetrag der Aufwendungen direkt dem vermieteten bzw. nicht vermieteten Teil zugeordnet werden kann, muss in Spalte 2 ein Kreuz gemacht werden. Die durch direkte Zuordnung ermittelten abzugsfähigen Werbungskosten können dann unmittelbar in Spalte 4 übernommen werden.

    Beispiel: Wieder nutzt der Immobilieneigentümer die im Erdgeschoss befindliche Wohnung seines Zweifamilienhauses für eigene Wohnzwecke, während die Wohnung des Obergeschosses fremdvermietet ist. Ausschließlich in der fremdvermieteten Wohnung wird das Bad renoviert, weshalb Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 10.000 € entstehen.

    Im Bereich der Erhaltungsaufwendungen, die direkt zugeordnet werden können (Zeile 39) ist zunächst in Spalte 1 der Betrag von 10.000 € einzutragen. (Weil es für direkt zuzuordnende Erhaltungsaufwendungen eine eigene Zeile gibt, ist in Spalte 2 bereits das ansonsten selbst zu setzende Kreuz vorgegeben.)

    Da sich die 10.000 € Erhaltungsaufwendungen ausschließlich auf vermietete Räumlichkeiten beziehen, können diese komplett als Werbungskosten abgezogen werden. Der Betrag von 10.000 € ist in Spalte 4 zu übernehmen und als abzugsfähige Werbungskosten anzurechnen.

    Sofern Aufwendungen nicht direkt zugeordnet werden können, muss der Anteil der abzugsfähigen Werbungskosten mittels verhältnismäßiger Zuordnung errechnet werden. In aller Regel wird zur Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten auf das Verhältnis der vermieteten Quadratmeter zur Summe der Gesamtquadratmeter zurückgegriffen.

    Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus hat insgesamt 10 Wohneinheiten von jeweils 100 m². Für fremde Vermietungszwecke werden 9 der Wohneinheiten vermietet, während eine Wohneinheit vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Die Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung der gesamten Immobilie betragen jährlich 10.000 €.

    Der Gesamtbetrag der Schuldzinsen ist in Spalte 1 der Zeile 36 einzutragen. Das Verhältnis der abzugsfähigen Werbungskosten ermittelt sich nach den tatsächlich vermieteten Quadratmetern zur Gesamtwohnfläche. Da 9 Wohneinheiten fremdvermietet sind, werden 900 m² zur Vermietung genutzt, während 100 m² nicht zur Einkünfteerzielung genutzt werden. 90% der Gesamtaufwendungen stehen daher im Zusammenhang mit der Vermietung.

    Achtung: In Spalte 3 ist jedoch der prozentuale Anteil der nicht abzugsfähigen Werbungskosten einzutragen. Im Beispiel sind dies 10%. In Spalte 4 sind hingegen die abzugsfähigen Werbungskosten einzutragen. Entsprechend des Beispielsachverhalts sind dies 9.000 € (10.000 € x 90%).

    Dies sind weitere Gründe für eine Kürzung der Werbungskosten

    Wie schon gesagt, kommt es zu einer Kürzung der Immobilienaufwendungen, wenn diese auf einen eigengenutzten oder unentgeltlich überlassenen Teil der Immobilie entfallen. Ebenso ist auch eine Werbungskostenkürzung vorzunehmen, wenn es sich um eine teilentgeltliche Vermietung handelt.

    Darüber hinaus müssen Werbungskosten jedoch auch gekürzt werden, wenn sie in Zusammenhang mit Räumen stehen, die für Zwecke des eigenen Unternehmens genutzt werden. Insoweit sind die Aufwendungen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, sondern stellen Werbungskosten oder Betriebsausgaben bei den Einnahmen dar, zu deren Erzielung die Räumlichkeiten genutzt werden.

    Abzugsfähige Werbekosten – so werden sie bestimmt

    Wie schon erwähnt, bestimmt sich das Verhältnis der abzugsfähigen Werbungskosten regelmäßig nach dem Verhältnis der vermieteten Quadratmeter zur Gesamtfläche. Man spricht in diesem Zusammenhang vom sogenannten Flächenverhältnis.

    Anstelle des Flächenverhältnisses wird jedoch bei der Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten im Fall der verbilligten Vermietung von der vereinbarten und ortsüblichen Miete ausgegangen.

    Sofern nämlich die vereinbarte Miete einschließlich Umlagen weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete einschließlich umlagefähiger Kosten beträgt, müssen die Werbungskosten auf den entgeltlichen Teil und den unentgeltlichen Teil der Vermietung aufgeteilt werden.

    Soweit die Werbungskosten auf den unentgeltlichen Teil entfallen, sind sie nicht abzugsfähig. Der Prozentsatz der nicht abzugsfähigen Kosten ist dann in Spalte 3 einzutragen, während in Spalte 4 der Eurobetrag der abzugsfähigen Werbungskosten einzutragen ist, der auf den entgeltlichen Teil entfällt.

    So wird die Absetzung für Abnutzung angegeben

    Wenn man ein Gebäude anschafft oder herstellt, kann man die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht sofort in vollem Umfang als Werbungskosten steuermindernd abziehen. Vielmehr müssen Vermieter die entsprechenden Kosten auf eine von der Finanzverwaltung vorgegebene Nutzungsdauer verteilen, d. h. Vermieter können jährlich nur einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuermindernd ansetzen.

    Diesen Betrag bezeichnet man als Absetzung für Abnutzung, weil er die Abnutzung des entsprechenden Gebäudes widerspiegeln soll. In der Praxis spricht man in diesem Zusammenhang vereinfacht von Abschreibung. Die normale Abschreibung ist in Zeile 33 einzutragen. Zunächst muss man durch ein Kreuz angeben, ob man die lineare Abschreibung oder die degressive Abschreibung wählt.

    Lineare und degressive Abschreibung

    Die degressive Abschreibung kommt allerdings aktuell nur noch für Altobjekte in Betracht. Damit ein Gebäude degressiv abgeschrieben werden kann, ist es erforderlich, dass der Bauantrag im Fall der Herstellung oder der Kaufvertrag im Fall der Anschaffung vor 2006 gestellt bzw. geschlossen wurde und es sich dabei um ein Neuobjekt gehandelt hat.

    Neue Objekte in diesem Zusammenhang sind Gebäude, die Vermieter entweder selbst hergestellt oder im Jahr der Herstellung angeschafft haben. Für Herstellungen oder Anschaffungen nach 2005 kommt hingegen die degressive Abschreibung nicht mehr in Betracht (vorbehaltlich spezieller Möglichkeiten der Sonderabschreibung). Dann bleibt Vermietern nur die lineare Abschreibung.

    Weiterhin haben Vermieter in Zeile 33 den Prozentsatz der Abschreibung anzugeben. Für Gebäude im Privatvermögen kommen dabei grundsätzlich nur 2 Prozentsätze infrage:

    • Wenn das Gebäude vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden ist, können jährlich 2,5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Absetzung für Abnutzung angesetzt werden.
    • Sofern das Gebäude nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden ist, beträgt die jährliche Abschreibung 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

    Tipp: Um die erhöhte Abschreibung von 2,5% zu erhalten, reicht es schon aus, wenn man ein altes Gebäude (ursprüngliche Fertigstellung vor 1925) jetzt kauft.

    Hinweis: In der Fiktion soll die Abschreibungsdauer der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes entsprechen.

    Tipp: Sofern die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes geringer ist, können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie auch auf die tatsächlich geringere Nutzungsdauer verteilt werden. Im Ergebnis kommt es damit zu einer schnelleren Abschreibung der Immobilie, was jedoch in der Praxis der Finanzverwaltung regelmäßig nachgewiesen werden muss.

    Weiterhin haben Vermieter in Zeile 33 neben der Angabe des Eurobetrags der Abschreibung noch ein Kreuz zu machen, ob es sich um denselben Betrag wie im Vorjahr handelt oder ob sich dieser geändert hat bzw. die Abschreibung mit dieser Steuererklärung zum ersten Mal geltend gemacht wird.

    Tipp: Sofern der Betrag der Absetzung für Abnutzung nicht mit dem Vorjahr übereinstimmt oder erstmals ermittelt wurde, sollten Vermieter die Berechnung der Abschreibung auf einem gesonderten Blatt durchführen und der Anlage V beilegen. Auf diese Weise kann das Finanzamt den Ansatz nachvollziehen und man erspart sich umständliche Rückfragen.

    Christoph Iser ist Steuerberater in eigener Kanzlei in Düsseldorf. Neben seiner bundesweiten, beratenden Tätigkeit ist er als Fachautor und Dozent auf dem Gebiet des Steuerrechts tätig. Sein Spezialgebiet ist das Thema Immobilien.

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    Источники: http://www.finanztip.de/steuererklaerung-anlage-v/, http://www.steuertipps.de/steuererklaerung-finanzamt/themen/anlage-v, http://www.gevestor.de/details/vermieter-und-die-anlage-v-mit-diesen-werbungskosten-das-steueraufkommen-mindern-745026.html

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