Einnahmen versteuern

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    Vermieten und Steuern: Was der Fiskus verlangt

    So können Sie bares Geld sparen

    Für Ihre Einnahmen beim Vermieten werden Steuern fällig. Als Vermieter dürfen Sie aber auch bestimmte Aufwendungen geltend machen und von der Steuer absetzen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.

    Je nachdem ob Sie mit ihrer vermieteten Immobilie einen Gewinn oder Verlust erwirtschaften, erhöhen oder senken Sie beim Vermieten Ihre Steuern. Für Ihre Steuererklärung sollten Sie alle Belege sammeln und anfallenden Einnahmen und Ausgaben sorgfältig erfassen. Auf der Einnahmenseite verbuchen Sie sämtliche Geldzuflüsse, auf der Aufwendungsseite alle Ausgaben. Was am Ende übrig bleibt, ergibt den steuerlich relevanten Gewinn oder Verlust.

    Auch Nebenkosten sind Einnahmen

    Einnahmen aus Vermietung müssen Sie versteuern.

    Neben der Kaltmiete zählen auch die Nebenkosten, die Ihnen der Mieter überweist, als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen Sie alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung anfallen, als Aufwendungen von Ihren Einnahmen abziehen. Dazu zählen auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Einzige Ausnahme: Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich dabei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

    Aufwendungen beim Vermieten von der Steuer absetzen

    Modernisierungskosten können Sie bei der Steuererklärung geltend machen.

    Weil sich die Bausubstanz im Lauf der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Sie die AfA (Absetzung für Abnutzung, üblicherweise als „Abschreibung“ bezeichnet) geltend machen. Als Regelsatz gilt, dass Sie 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes als AfA von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen. Als Basis dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Letzterer wird anhand der örtlichen Bodenrichtwerttabelle herausgerechnet. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet worden sind, können 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent geltend gemacht werden. Auch Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Immobilie können Sie steuerlich geltend machen. Die Kosten hierfür dürfen Sie von Ihren Einnahmen abziehen – entweder auf einmal in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie neue Fenster, neue Bodenbeläge oder ein neues Bad haben einbauen lassen.

    Worauf Vermieter achten sollten

    Ob Haus oder Wohnung – Vermieter müssen alle Mieteinnahmen versteuern. Natürlich können alle anfallenden Kosten dagegen gerechnet werden. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt.

    Auch Ausgaben, die Ihnen in direktem Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, gehören in die Steuererklärung. Hierzu gehören zum Beispiel auch Kosten für die Immobilienanzeige.

    Dazu zählen unter anderem Fahrtkosten für die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder Werbeausgaben bei der Suche nach einem neuen Mieter.

    Schuldzinsen nicht vergessen

    Alle Posten sollten Sie für das Finanzamt mit Rechnungen und Bescheinigungen belegen.

    Eine nicht zu unterschätzende Steuerersparnis bringt die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen bei der Immobilienfinanzierung. Sofern das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung eingesetzt wird, können Sie die dafür anfallenden Zinsen in voller Höhe als Aufwendung von Ihren Einnahmen abziehen. Tilgungsanteile innerhalb der monatlichen Kreditrate werden vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt.

    All diese Einnahmen- und Aufwendungsposten werden bei der Einkommensteuererklärung im Formular „Vermietung und Verpachtung / Anlage V“ aufgeführt. Bei der Abgabe der Erklärung sollten Sie die dazugehörigen Belege wie Rechnungen oder Zinsbescheinigungen beifügen, um eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.

    Steuerliche Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden

    Erzielen Sie einen Gewinn aus der Vermietung, wird dieser zu Ihren weiteren Einkünften addiert und erhöht Ihre Steuerlast. Bei einem Verlust können Sie diesen mit anderen Einkünften – beispielsweise aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit – verrechnen.

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    Mieteinnahmen versteuern

    Es gibt kaum einen Bereich, in welchem Einnahmen nicht mit Steuern belegt werden. Das gilt auch fГјr die Vermietung von Immobilien. Lesen Sie jetzt, was von Ihren Mieteinnahmen versteuert werden muss und erfahren Sie zudem wie man trotz Verlusten noch Steuern sparen kann!

    Inhaltsverzeichnis:

    1. Warum muss ich Steuern auf meine Mieteinnahmen zahlen?

    Die erzielten Einkünfte aus Mietzahlungen gelten steuerlich genau wie Lohn und Gehalt als Einnahmen. Dabei unterscheidet man normalerweise zum Beispiel zwischen „Einnahme aus nicht-selbstständiger Arbeit“ und „Einnahmen aus selbstständiger Arbeit“.

    Im diesem Falle gibt es aber eine eigene Kategorie in der Steuererklärung. Die Einkommenssteuerpflicht natürlicher Personen mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt ergibt sich aus § 1 EStG. Nach § 21, Einkommensteuergesetz (EStG) zählen Mieteinnahmen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die gemäß § 2, Absatz 1, EStG der Einkommensteuer unterliegen und müssen in diesem Formular entsprechend vermerkt werden.

    Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommenssteuer angegeben. Aus dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Vermieters ergibt sich die Höhe der Steuern. Abzugsfähige Werbungskosten und Steuerfreibeträge reduzieren die Steuerlast.

    2. Auf welche Mieteinnahmen mГјssen Steuern gezahlt werden?

    Grundsätzlich ist es vollkommen unerheblich woher diese Mieteinnahmen kommen.

    Diese könnten beispielsweise aus der:

    • Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus
    • Vermietung einer privaten Eigentumswohnung / eines Hauses
    • Vermietung einer Ferienwohnung
    • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung
    • Verpachtung von unbebauten GrundstГјcken

    stammen.

    Zu den Einnahmen gehört nicht nur die reine gezahlte Kaltmiete oder Pacht, sondern auch sämtliche Nebenkosten, die der Mieter an den Vermieter zahlen muss.

    Handelt es sich bei dem Vermieter um einen Gewerbetreibenden der sein betriebliches Wohneigentum vermietet, so zählen die Einnahmen nach § 21, Absatz 3, EStG zu den Einkünften aus selbstständiger Arbeit und gehören damit zum Betriebsvermögen.

    Spezielle Versteuerungsregeln gelten bei:

    • Vermietungen an Unternehmer,
    • Vermietungen an Familienmitglieder,
    • Vermietungen von Ferienwohnungen und
    • Immobilien-LeerstГ¤nden.

    3. Gibt es Freigrenzen / Freibeträge bei Mieteinnahmen?

    Dem Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses werden nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) gesetzliche Freibeträge zugestanden. Mieteinnahmen bleiben bis zu einem steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) steuerfrei.

    Ab 2017 gelten folgenden Freibeträge:

    • Einzelpersonen – 8.820В Euro
    • Verheiratete – 17.640В Euro (bei gemeinsamer Veranlagung)

    Dieser Beträge entsprechen dem allgemeinen Grundfreibetrag. Darauf hat jede uneingeschränkt steuerpflichtige Person in Deutschland Anspruch.

    Alles was über den Grundfreibetrag hinausgeht, wird nach den Steuersätzen der Bundesrepublik Deutschland versteuert. Der Steuersatz beginnt bei 14 % bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 8.821 Euro (ledige Personen) und steigt dann mit dem Einkommen langsam bis auf 42 % ab 54.058 Euro an.

    Zu einer steuerlichen Belastung führen Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge übersteigt.

    Kindergeld oder Kinderfreibeträge?

    Bis zu bestimmten Altersgrenzen wird Kindern ein eigener Freibetrag zugeordnet. Ab 01.01.2016 steht jedem Elternteil ein Kinderfreibetrag von 3.624 Euro zur VerfГјgung. Gemeinsam veranlagten Eltern wird ein Freibetrag von 7.248 Euro fГјr das Steuerjahr 2016 zugeordnet (В§ 32, Absatz 6, EStG).

    Gehören der Familie der steuerpflichtigen Person Kinder an, dann reduziert sich das zu versteuernde Einkommen gegebenenfalls um diese Kinderfreibeträge. Das Finanzamt prüft bei der Veranlagung zur Einkommenssteuer von Amts wegen, ob für die steuerpflichtige Person die Kindergeldzahlung oder eine Berücksichtigung der Kinderfreibeträge vorteilhafter ist. Dies ist die sogenannte „Günstigerprüfung“. Dazu ist ein Antrag der Eltern nicht erforderlich.

    4. Wie kann man Mieteinnahmen steuermindernd einsetzen?

    So paradox es auch klingen mag – macht man bei der Vermietung keinen Gewinn sondern VerlustВ – genieГџt man vielfГ¤ltige steuerliche Vorteile .

    Das hängt damit zusammen, dass diese Einnahmen zur gesondert abgerechnet werden. Im Normalfall werden hier:

    • Einnahmen – Miete, Mietzins, Pacht und Nebenkosten В und
    • Ausgaben – Abschreibungen, Versicherungen, Instandsetzungskosten

    Ist das Ergebnis betriebswirtschaftlich:

    • POSITIV – wirkt sich der Betrag in der SteuererklГ¤rung belastend aus oder
    • NEGATIV – also ein Verlust, wirkt der Betrag steuermindernd

    Um einen Steuerspareffekt bei den Mieteinnahmen zu erzielen, ist es also förderlich mehr Ausgaben als Einnahmen zu haben!

    Aus diesem Grund können den Mieteinnahmen eine Vielzahl von Werbungskosten nach § 9 Einkommenssteuergesetz (EStG) gegenübergestellt werden.

    • Kreditzinsen fГјr die Immobilie (Schulden beim Kreditinstitut fГјr ein Darlehen),
    • Kosten fГјr den Hausmeister,
    • GebГ¤udeversicherung,
    • Kosten fГјr Instantsetzung und Renovierung der Immobilie.

    Die Ausgaben sollten hierbei also über den Einnahmen liegen, um die steuerlichen Vorteile im vollen Maße genießen zu können.

    5. Welche Aufwendungen können steuerlich geltend gemacht werden?

    Als Mieteinnahmen sind sowohl die Kaltmieten als auch die Nebenkosten, die der Vermieter erhält, zu versteuern. Alle in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Ausgaben, die in der Hausverwaltungsabrechnung enthalten sind dürfen im Gegenzug von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. Ergibt sich aus der Vermietung ein steuerlicher Verlust, dann wird dieser mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet (z.B. Einkünfte aus Kapitalvermögen).

    Von den zu versteuernden Mieteinnahmen dГјrfen folgende Aufwendungen steuerlich geltend / abgesetzt werden:

    • Absetzungen fГјr Abnutzung (AfA- Abschreibungen),
    • Werbungskosten.

    Absetzungen fГјr Abnutzung (AfA- Abschreibungen)

    Im Laufe der Zeit verliert eine Immobilie aufgrund der sich abnutzenden Bausubstanz an Wert. In der Steuererklärung dürfen diese Wertminderungen in bestimmter Höhe von den Einnahmen abgesetzt werden. Die Möglichkeiten der Abschreibung richten sich zum einen danach, ob die Immobilie zu einem Betriebs- oder zu einem Privatvermögen gehört und ob das Gebäude zu gewerblichen Zwecken oder Wohnzwecken dient.

    Als Berechnungsgrundlage der AfA werden die Herstellungskosten bzw. der Anschaffungspreis eines Gebäudes zugrunde gelegt. Vor Ermittlung des Abschreibungsbetrages wird der Bodenwert vom gesamten Grundstückswert abgezogen. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt anhand der lokalen Bodenrichtwerttabelle. Bei möblierten Mietobjekten/Wohnungen kann der Vermieter das Inventar, verteilt über die Nutzungsdauer von Möbeln und sonstiger Ausstattung, abschreiben.

    Werbungskosten

    Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einkünfte / Einnahmen dienen (§ 9 EStG). Alle entstandenen Werbungskosten, die im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt stehen, werden im Rahmen der Einkommenssteuer- Veranlagung von den Mieteinnahmen abgezogen. Diese können in dem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, in dem das Geld ausgegeben wurde.

    Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), gilt das Zu- und Abflussprinzip. Wichtig ist auch zu wissen, dass Mieteinnahmen nur dann in der Steuererklärung angegeben werden müssen, wenn der Mieter die Mieten auch wirklich gezahlt hat. Noch ausstehende Mieten müssen erst einmal nicht versteuert werden.

    Steuern für Affiliates – Darauf muss man achten!

    Wer als Affiliate Geld verdient, muss sich auch mit dem Thema Steuern befassen.

    In diesem Artikel gibt es einen Überblick, auf was man dabei achten muss.

    Dies ist keine Rechtsberatung. Die folgenden Tipps und Ausführungen entstammen meinen persönlichen Erfahrungen. Bei konkreten Fragen oder Unklarheiten sollte man sich an einen Experten (Buchhalter, Steuerberater, Finanzamt) wenden.

    Steuern für Affiliates

    Viele Einsteiger ins Affiliate Marketing sehen das Thema Steuern nicht wirklich als wichtig an. Da herrscht das Gefühl vor, dass das ja nur nebenbei und recht wenig ist und niemanden interessiert.

    Wer in eigene Websites, Social Media Profile etc. regelmäßig Affiliate-Links, -Widgets, -Banner oder was auch immer einbaut, verfolgt jedoch eine Gewinnerzielungsabsicht.

    Diese ist einer der Kennzeichen einer gewerbepflichtigen Tätigkeit. Die weiteren sind:

    • Selbständigkeit (Handeln auf eigene Rechnung und Gefahr)
    • Nachhaltigkeit (Wiederholungsabsicht)
    • Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr

    Erfüllt man nur eine dieser Voraussetzungen, und die Gewinnerzielungsabsicht liegt bei Affiliates eigentlich immer vor, muss man sich als Affiliate mit den folgenden Steuerarten beschäftigen.

    Man muss ist diesem Fall auch sofort ein Gewerbe anmelden, selbst wenn noch keine Einnahmen vorhanden sind. Die Absicht zählt. Allein dadurch ist man steuerpflichtig, unabhängig wie viel man dann am Ende wirklich verdient.

    Einkommensteuer

    Auf das Einkommen als Affiliate können Steuern anfallen. In der Steuererklärung ist das Affiliate-Einkommen in Anlage G als „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ anzugeben.

    Man darf aber auch seine Kosten angeben und dagegenrechnen, was den Gewinn senkt. Hat man sogar mehr Kosten als Einnahmen, dann kann das zu einer Steuerersparnis führen, wobei man das aber nicht auf Dauer machen kann. Da spielt das Finanzamt nicht mit.

    Auch wenn man die Steuererklärung machen muss, so heißt das noch nicht, dass man auch Einkommensteuer zahlen muss. Es gibt es einen Freibetrag von 8.472 Euro (aktuell in 2015). Verdient man insgesamt mehr, wird das darüber hinausgehende Einkommen versteuert.

    Wer dagegen pro Jahr weniger als 410 Euro nebenberuflich verdient, muss gar keine Steuererklärung diesbezüglich abgeben.

    Umsatzsteuer

    Man unterliegt zudem der Umsatzsteuer, welche man regelmäßig abführen muss. Wie oft die Umsatzsteuervoranmeldung angefüllt werden muss, legt das Finanzamt fest. Das hängt von den Umsätzen ab.

    Auch hier kann man eigene Ausgaben, bzw. die darauf gezahlte Umsatzsteuer, dagegen rechnen.

    Bei nur geringen Einnahmen und fehlenden Ausgaben lohnt sich sich die Kleinunternehmerregelung in Betracht zu ziehen. Dann ist man von der Umsatzsteuerzahlung befreit, kann sich diese aber natürlich auch nicht bei Ausgaben zurückholen.

    Die Kleinunternehmerregelung ist bis zu einem Jahresumsatz von 17.500 Euro im vergangenen und 50.000 Euro im aktuellen Jahr möglich.

    Zudem ist es notwendig eine Zusammenfassenden Meldung (ZM) an das Bundeszentralamt für Steuern in Saarlouis zu übermitteln, falls Einnahmen außerhalb Deutschlands und innerhalb der EU erzielt werden (z.B. ausländische Partnerprogramme).

    Gewerbesteuer

    Erst ab 24.500 Euro Gewinn (!) pro Jahr ist es notwendig Gewerbesteuer zu zahlen.

    Den Hebesatz legt die Gemeinde fest und an diese bezahlt man dann auch die Steuern.

    Die meisten nebenberuflichen Affiliates werden diese Grenze aber wohl erstmal nicht erreichen.

    Das Thema Steuern ist für Affiliates auf jeden Fall wichtig und sollte nicht unterschätzt werden. Im Zweifel sollte man sich Rat einem Experten einholen.

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    8 Kommentare

    endlich mal eine verständlich geschriebene Info zu dem Thema!

    Was man sonst über das Thema Steuern im Netz findet, ist meist im Beamtendeutsch geschrieben und eher schwere Kost.

    Ich nutze auch die Kleinunternehmer-Regelung für mein Nebengewerbe.

    Man ist damit aber nicht automatisch von der Umsatzsteuerzahlung befreit.

    Man kann wählen.

    Ich habe mich für die Umsatzsteuerregelung entschieden.

    Der Großteil meiner Einnahmen stammt aus anderen Ländern, wo keine deutsche Vorsteuer bzw. Umsatzsteuer anfällt. Dadurch habe ich meist eine sehr geringe Umsatzsteuerschuld. Für Anschaffungen und Betriebemittel darf ich aber die Vorsteuer geltend machen. Unterm Strich bekomme ich vom Finanzamt in den meisten Jahren Geld zurück. Sind im Jahr ein paar hundert Euro. Aber Achtung! Diese werden wiederum wie eine Einnahme gewertet und fliessen in die Einkommenssteuer-Berechnung mit ein. Unterm Strich überwiegen aber die finanziellen Vorteile. Die Umsatzsteuer wird monatlich oder Quartalsweise per Elster an das Finanzamt gemeldet. Danach gibt es noch eine Jahresmeldung.

    Wer nur Inlandsgeschäfte macht, für den kann die Umsatzsteuer-Befreiung sinnvoll sein. Eine Verwaltung und Meldung entfällt dann.

    Am besten vor der Unternehmensgründung gut informieren.

    Ein Beratungsgespräch mit einem Steuerberater hilft hier meist weiter. Manche machen die erste Beratung sogar gratis.

    Hallo Peer, gut geschrieben. Hast du auch einen Artikel zum Thema Online-Einkommen bei Wohnsitz im Ausland? Oder gar ohne festen Wohnsitz (Digitale Nomade).

    Wo versteuern Affiliates die im Ausland leben bzw. Reisen….Ihre Einnahmen aus Deutschen Partnerprogrammen.

    Leider habe ich so einen Artikel bisher nicht. Aber danke für die Anregung. Ich setze das mal auf die ToDo-Liste.

    Wohlmöglich kommen da die §§ 8 und 9 der Abgabenordnung ins Spiel. Wer seinen Wohnsitz und/oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat, muss seine Einnahmen auch hier versteuern. Du brauchst keinen Wohnsitz in D zu haben, aber deinen gewöhnlichen Aufenthalt (minimum ein halbes Jahr) haben, dann erwartet das Finanzamt eine Steuererklärung von dir.

    Wenn man sich allerdings aus Deutschland abgemeldet hat und dementsprechend auch keine Krankenversicherung hier genießt und zudem hier nur zu Besuch ist (nicht länger als ein halbes Jahr) dann zahlt man in D auch keine Steuern. Aber irgendwo muss man ja seine Einnahmen versteuern, auch wenn es nur 10% in Bulgarien sind 😉

    P.S.: Als Laie ist das natürlich keine Rechtsberatung! Lieben Gruß

    oder man lebt in einem Land, in dem Auslandseinküfte nicht versteuert werden müsse… 🙂

    Eins ist mir noch augefallen zu deinem Beitrag:

    auf der verlinkten Seite zur ZM (Zusammenfassende Meldung) heißt es:

    „Kleinunternehmer i. S. d. § 19 Abs. 1 UStG trifft keine Verpflichtung zur Abgabe der ZM.“

    Also davon wäre man dann auch befreit. 🙂

    Nützliche Infos, vielen Dank. Für die Einnahmen von AdSense muss man keine Umsatzsteuer abführen, da Hauptsitz in Irland, richtig?

    Das ist richtig. Die Umsatzsteuer wird dort abgeführt.

    Wer bin ich?

    Mein Name ist Peer Wandiger und ich bin selbständiger Webdesigner und Blogger.

    Ich verdiene mit Affiliate Marketing mehr als 2.000 Euro im Monat und schreibe hier über meine Erfahrungen und gebe Tipps.

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