Steuer miete

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    Mieteinnahmen versteuern

    Es gibt kaum einen Bereich, in welchem Einnahmen nicht mit Steuern belegt werden. Das gilt auch fГјr die Vermietung von Immobilien. Lesen Sie jetzt, was von Ihren Mieteinnahmen versteuert werden muss und erfahren Sie zudem wie man trotz Verlusten noch Steuern sparen kann!

    Inhaltsverzeichnis:

    1. Warum muss ich Steuern auf meine Mieteinnahmen zahlen?

    Die erzielten Einkünfte aus Mietzahlungen gelten steuerlich genau wie Lohn und Gehalt als Einnahmen. Dabei unterscheidet man normalerweise zum Beispiel zwischen „Einnahme aus nicht-selbstständiger Arbeit“ und „Einnahmen aus selbstständiger Arbeit“.

    Im diesem Falle gibt es aber eine eigene Kategorie in der Steuererklärung. Die Einkommenssteuerpflicht natürlicher Personen mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt ergibt sich aus § 1 EStG. Nach § 21, Einkommensteuergesetz (EStG) zählen Mieteinnahmen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die gemäß § 2, Absatz 1, EStG der Einkommensteuer unterliegen und müssen in diesem Formular entsprechend vermerkt werden.

    Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommenssteuer angegeben. Aus dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Vermieters ergibt sich die Höhe der Steuern. Abzugsfähige Werbungskosten und Steuerfreibeträge reduzieren die Steuerlast.

    2. Auf welche Mieteinnahmen mГјssen Steuern gezahlt werden?

    Grundsätzlich ist es vollkommen unerheblich woher diese Mieteinnahmen kommen.

    Diese könnten beispielsweise aus der:

    • Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus
    • Vermietung einer privaten Eigentumswohnung / eines Hauses
    • Vermietung einer Ferienwohnung
    • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung
    • Verpachtung von unbebauten GrundstГјcken

    stammen.

    Zu den Einnahmen gehört nicht nur die reine gezahlte Kaltmiete oder Pacht, sondern auch sämtliche Nebenkosten, die der Mieter an den Vermieter zahlen muss.

    Handelt es sich bei dem Vermieter um einen Gewerbetreibenden der sein betriebliches Wohneigentum vermietet, so zählen die Einnahmen nach § 21, Absatz 3, EStG zu den Einkünften aus selbstständiger Arbeit und gehören damit zum Betriebsvermögen.

    Spezielle Versteuerungsregeln gelten bei:

    • Vermietungen an Unternehmer,
    • Vermietungen an Familienmitglieder,
    • Vermietungen von Ferienwohnungen und
    • Immobilien-LeerstГ¤nden.

    3. Gibt es Freigrenzen / Freibeträge bei Mieteinnahmen?

    Dem Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses werden nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) gesetzliche Freibeträge zugestanden. Mieteinnahmen bleiben bis zu einem steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) steuerfrei.

    Ab 2017 gelten folgenden Freibeträge:

    • Einzelpersonen – 8.820В Euro
    • Verheiratete – 17.640В Euro (bei gemeinsamer Veranlagung)

    Dieser Beträge entsprechen dem allgemeinen Grundfreibetrag. Darauf hat jede uneingeschränkt steuerpflichtige Person in Deutschland Anspruch.

    Alles was über den Grundfreibetrag hinausgeht, wird nach den Steuersätzen der Bundesrepublik Deutschland versteuert. Der Steuersatz beginnt bei 14 % bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 8.821 Euro (ledige Personen) und steigt dann mit dem Einkommen langsam bis auf 42 % ab 54.058 Euro an.

    Zu einer steuerlichen Belastung führen Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge übersteigt.

    Kindergeld oder Kinderfreibeträge?

    Bis zu bestimmten Altersgrenzen wird Kindern ein eigener Freibetrag zugeordnet. Ab 01.01.2016 steht jedem Elternteil ein Kinderfreibetrag von 3.624 Euro zur VerfГјgung. Gemeinsam veranlagten Eltern wird ein Freibetrag von 7.248 Euro fГјr das Steuerjahr 2016 zugeordnet (В§ 32, Absatz 6, EStG).

    Gehören der Familie der steuerpflichtigen Person Kinder an, dann reduziert sich das zu versteuernde Einkommen gegebenenfalls um diese Kinderfreibeträge. Das Finanzamt prüft bei der Veranlagung zur Einkommenssteuer von Amts wegen, ob für die steuerpflichtige Person die Kindergeldzahlung oder eine Berücksichtigung der Kinderfreibeträge vorteilhafter ist. Dies ist die sogenannte „Günstigerprüfung“. Dazu ist ein Antrag der Eltern nicht erforderlich.

    4. Wie kann man Mieteinnahmen steuermindernd einsetzen?

    So paradox es auch klingen mag – macht man bei der Vermietung keinen Gewinn sondern VerlustВ – genieГџt man vielfГ¤ltige steuerliche Vorteile .

    Das hängt damit zusammen, dass diese Einnahmen zur gesondert abgerechnet werden. Im Normalfall werden hier:

    • Einnahmen – Miete, Mietzins, Pacht und Nebenkosten В und
    • Ausgaben – Abschreibungen, Versicherungen, Instandsetzungskosten

    Ist das Ergebnis betriebswirtschaftlich:

    • POSITIV – wirkt sich der Betrag in der SteuererklГ¤rung belastend aus oder
    • NEGATIV – also ein Verlust, wirkt der Betrag steuermindernd

    Um einen Steuerspareffekt bei den Mieteinnahmen zu erzielen, ist es also förderlich mehr Ausgaben als Einnahmen zu haben!

    Aus diesem Grund können den Mieteinnahmen eine Vielzahl von Werbungskosten nach § 9 Einkommenssteuergesetz (EStG) gegenübergestellt werden.

    • Kreditzinsen fГјr die Immobilie (Schulden beim Kreditinstitut fГјr ein Darlehen),
    • Kosten fГјr den Hausmeister,
    • GebГ¤udeversicherung,
    • Kosten fГјr Instantsetzung und Renovierung der Immobilie.

    Die Ausgaben sollten hierbei also über den Einnahmen liegen, um die steuerlichen Vorteile im vollen Maße genießen zu können.

    5. Welche Aufwendungen können steuerlich geltend gemacht werden?

    Als Mieteinnahmen sind sowohl die Kaltmieten als auch die Nebenkosten, die der Vermieter erhält, zu versteuern. Alle in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Ausgaben, die in der Hausverwaltungsabrechnung enthalten sind dürfen im Gegenzug von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. Ergibt sich aus der Vermietung ein steuerlicher Verlust, dann wird dieser mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet (z.B. Einkünfte aus Kapitalvermögen).

    Von den zu versteuernden Mieteinnahmen dГјrfen folgende Aufwendungen steuerlich geltend / abgesetzt werden:

    • Absetzungen fГјr Abnutzung (AfA- Abschreibungen),
    • Werbungskosten.

    Absetzungen fГјr Abnutzung (AfA- Abschreibungen)

    Im Laufe der Zeit verliert eine Immobilie aufgrund der sich abnutzenden Bausubstanz an Wert. In der Steuererklärung dürfen diese Wertminderungen in bestimmter Höhe von den Einnahmen abgesetzt werden. Die Möglichkeiten der Abschreibung richten sich zum einen danach, ob die Immobilie zu einem Betriebs- oder zu einem Privatvermögen gehört und ob das Gebäude zu gewerblichen Zwecken oder Wohnzwecken dient.

    Als Berechnungsgrundlage der AfA werden die Herstellungskosten bzw. der Anschaffungspreis eines Gebäudes zugrunde gelegt. Vor Ermittlung des Abschreibungsbetrages wird der Bodenwert vom gesamten Grundstückswert abgezogen. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt anhand der lokalen Bodenrichtwerttabelle. Bei möblierten Mietobjekten/Wohnungen kann der Vermieter das Inventar, verteilt über die Nutzungsdauer von Möbeln und sonstiger Ausstattung, abschreiben.

    Werbungskosten

    Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einkünfte / Einnahmen dienen (§ 9 EStG). Alle entstandenen Werbungskosten, die im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt stehen, werden im Rahmen der Einkommenssteuer- Veranlagung von den Mieteinnahmen abgezogen. Diese können in dem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, in dem das Geld ausgegeben wurde.

    Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), gilt das Zu- und Abflussprinzip. Wichtig ist auch zu wissen, dass Mieteinnahmen nur dann in der Steuererklärung angegeben werden müssen, wenn der Mieter die Mieten auch wirklich gezahlt hat. Noch ausstehende Mieten müssen erst einmal nicht versteuert werden.

    Vermieten und Steuern: Was der Fiskus verlangt

    So können Sie bares Geld sparen

    Für Ihre Einnahmen beim Vermieten werden Steuern fällig. Als Vermieter dürfen Sie aber auch bestimmte Aufwendungen geltend machen und von der Steuer absetzen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.

    Je nachdem ob Sie mit ihrer vermieteten Immobilie einen Gewinn oder Verlust erwirtschaften, erhöhen oder senken Sie beim Vermieten Ihre Steuern. Für Ihre Steuererklärung sollten Sie alle Belege sammeln und anfallenden Einnahmen und Ausgaben sorgfältig erfassen. Auf der Einnahmenseite verbuchen Sie sämtliche Geldzuflüsse, auf der Aufwendungsseite alle Ausgaben. Was am Ende übrig bleibt, ergibt den steuerlich relevanten Gewinn oder Verlust.

    Auch Nebenkosten sind Einnahmen

    Einnahmen aus Vermietung müssen Sie versteuern.

    Neben der Kaltmiete zählen auch die Nebenkosten, die Ihnen der Mieter überweist, als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen Sie alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung anfallen, als Aufwendungen von Ihren Einnahmen abziehen. Dazu zählen auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Einzige Ausnahme: Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich dabei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

    Aufwendungen beim Vermieten von der Steuer absetzen

    Modernisierungskosten können Sie bei der Steuererklärung geltend machen.

    Weil sich die Bausubstanz im Lauf der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Sie die AfA (Absetzung für Abnutzung, üblicherweise als „Abschreibung“ bezeichnet) geltend machen. Als Regelsatz gilt, dass Sie 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes als AfA von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen. Als Basis dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Letzterer wird anhand der örtlichen Bodenrichtwerttabelle herausgerechnet. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet worden sind, können 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent geltend gemacht werden. Auch Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Immobilie können Sie steuerlich geltend machen. Die Kosten hierfür dürfen Sie von Ihren Einnahmen abziehen – entweder auf einmal in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie neue Fenster, neue Bodenbeläge oder ein neues Bad haben einbauen lassen.

    Worauf Vermieter achten sollten

    Ob Haus oder Wohnung – Vermieter müssen alle Mieteinnahmen versteuern. Natürlich können alle anfallenden Kosten dagegen gerechnet werden. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt.

    Auch Ausgaben, die Ihnen in direktem Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, gehören in die Steuererklärung. Hierzu gehören zum Beispiel auch Kosten für die Immobilienanzeige.

    Dazu zählen unter anderem Fahrtkosten für die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder Werbeausgaben bei der Suche nach einem neuen Mieter.

    Schuldzinsen nicht vergessen

    Alle Posten sollten Sie für das Finanzamt mit Rechnungen und Bescheinigungen belegen.

    Eine nicht zu unterschätzende Steuerersparnis bringt die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen bei der Immobilienfinanzierung. Sofern das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung eingesetzt wird, können Sie die dafür anfallenden Zinsen in voller Höhe als Aufwendung von Ihren Einnahmen abziehen. Tilgungsanteile innerhalb der monatlichen Kreditrate werden vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt.

    All diese Einnahmen- und Aufwendungsposten werden bei der Einkommensteuererklärung im Formular „Vermietung und Verpachtung / Anlage V“ aufgeführt. Bei der Abgabe der Erklärung sollten Sie die dazugehörigen Belege wie Rechnungen oder Zinsbescheinigungen beifügen, um eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.

    Steuerliche Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden

    Erzielen Sie einen Gewinn aus der Vermietung, wird dieser zu Ihren weiteren Einkünften addiert und erhöht Ihre Steuerlast. Bei einem Verlust können Sie diesen mit anderen Einkünften – beispielsweise aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit – verrechnen.

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    Rente und Mieteinnahmen

    Viele Rentner haben sich im Laufe des Lebens Vermögen geschaffen, z.B. durch den Kauf einer Immobilie / eines Gebäudes, welche sie dann vermieten. Dabei erzielen sie Mieteinnahmen um ihre Rente finanziell aufzubessern. Lesen Sie hier, was und wie viel Rentner bei Mieteinnahmen versteuern müssen, welche Freibeträge es gibt usw.

    Inhaltsverzeichnis:

    1. Müssen Rentner auf Mieteinnahmen Steuern zahlen und welche Mieteinnahmen sind zu versteuern?

    Alle Rentenbezüge, die aus einer gesetzlichen Rentenversicherung stammen, sind innerhalb des deutschen Rentensystems zu versteuern. Je später man Altersrente bezieht, umso mehr verringert sich der steuerpflichtige Part. Bei einem Alter bei Rentenbeginn von 60 Jahren sind es zunächst 22 Prozent, bei einem Alter bei Rentenbeginn von 65 Jahren nur noch 18 Prozent.

    Viele Rentner haben sich im Laufe des Lebens eine Immobilie angeschafft, die sie vermieten. Die erzielten Einkünfte aus Mietzahlungen gelten genau wie Lohn, Gehalt und Rente als Einnahmen. Grundsätzlich ist es dabei völlig unerheblich, woher diese Mieteinnahmen kommen.

    Diese könnten z.B. aus der:

    • Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus,
    • Vermietung einer privaten Eigentumswohnung / eines Hauses,
    • Vermietung einer Ferienwohnung,
    • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung,
    • Verpachtung von unbebauten Grundstücken,

    Zu den Einnahmen gehört nicht nur die reine gezahlte Kaltmiete oder Pacht, sondern auch sämtliche Nebenkosten, die der Mieter an den Vermieter zahlen. Diese erzielten Mieteinnahmen können sich zum einen steuerlich ausdrücken in der Abschreibung und können als Werbungskosten (z.B. Herstellungskosten, Anschaffungskosten, Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Finanzierungskosten etc.) geltend gemacht werden.

    Im diesem Falle gibt es aber eine eigene Kategorie in der Steuererklärung. Die Einkommenssteuerpflicht natürlicher Personen mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt ergibt sich aus § 1 EStG. Nach § 21, Einkommensteuergesetz (EStG) zählen Mieteinnahmen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die gemäß § 2, Absatz 1, EStG der Einkommensteuer unterliegen und müssen in diesem Formular entsprechend vermerkt werden. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommenssteuer angegeben. Aus dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Vermieters ergibt sich die Höhe der Steuern. Abzugsfähige Werbungskosten und Steuerfreibeträge reduzieren die Steuerlast.

    2. Gibt es Freibeträge bei Renteneinkünften?

    Freibeträge sind festgesetzte Grenzen, die erst zu einer steuerlichen Veranlagung führen, wenn die finanziellen Einnahmen überschritten werden. Durch diese Freibeträge entsteht eine finanzielle Gleichstellung der Rentner, um deren Altersabsicherung und Lebensunterhalt zu schützen.

    Mieteinnahmen im Zusammenhang mit dem Alterseinkünftegesetz

    Mieteinnahmen gehören zu Nebeneinkünften. Mieteinnahmen sind kein Zuverdienst, da Mieteinkünfte keine Einkommen sind, welche aus einer selbstständigen oder nicht selbstständigen Tätigkeit erzielt werden. Rentner, die Mieteinnahmen erzielen, werden im Rahmen des neuen Steuerrechts (eingeführt im Jahr 2005), im Zusammenhang mit dem Alterseinkünftegesetz nach neuen Richtlinien besteuert. Diese Besteuerung betrifft neben den Renten und Rentenbeiträgen auch die Altersbezüge.

    Wann Rentner steuerlich veranlagt werden, ist abhängig davon, wie hoch die Summe aller erzielten Einkünfte ist (Rentenzahlungen und die sogenannten steuermindernden Abzugsbeiträge/Freibeträge). Viele Rentner, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, sind bereits seit 2005 steuerpflichtig weil die Grenze des sogenannten Freibetrages durch diesen Mehrbezug deutlich überschritten wird. Seit dem Jahr 2009 beträgt der zu versteuernde Prozentsatz für die gesamten Einkünfte von Rentnern 60 Prozent. Dieser wird sich voraussichtlich bis 2020 um zwei Prozent erhöhen.

    3. Der Altersentlastungsbetrag bei der Steuererklärung für Rentner

    Im Hinblick auf die Versteuerung von Mieteinnahmen innerhalb der neuen Rentenbesteuerung, spielt der „Altersentlastungsbeitrag“ eine wichtige Rolle. Dieser sogenannte Altersentlastungsbeitrag kann die Mieteinnahmen steuerlich mindern, je nachdem wann das 64. Lebensjahr abgeschlossen wurde. Rentner, die vor dem 2. Januar 1941 geboren wurden, profitieren von dem Altersentlastungsbeitrag. Im Konkreten bedeutet das, einzelne Gewinne oder mehrere Einkünfte sind bis zu 40 Prozent steuerfrei (Höchstgrenze für den Altersentlastungsbeitrag liegt bei 1.900 Euro), je nach Renteneintrittsjahr.

    Zur Verdeutlichung folgende Beispiele:

    Wenn ein Ruheständler im Jahre 2005 sein 64. Lebensjahr vollendet hat, sehen die Zahlen wie folgt aus:

    • der Altersentlastungsbetrag beträgt lebenslang 40,0 Prozent, höchstens 1.900 Euro.

    Wenn die danach noch vorliegenden Einkünfte einen höheren Betrag als 8.652 Euro bei alleinstehenden Ruheständlern oder 17.304 Euro bei Verheirateten ausweisen, dann muss eine Steuererklärung beim Finanzamt eingereicht werden.

    Wenn ein Ruheständler im Jahre 2016 sein 64. Lebensjahr vollendet hat, sehen die Zahlen wie folgt aus:

    • ab 2016 beträgt der Altersentlastungsbetrag lebenslang 22,4 Prozent, höchstens 1.064 Euro.

    Wenn die danach noch vorliegenden Einkünfte einen höheren Betrag als 8.652 Euro bei alleinstehenden Ruheständlern oder 17.304 Euro bei Verheirateten ausweisen, dann muss eine Steuererklärung beim Finanzamt eingereicht werden.

    Источники: http://www.mieteinnahmenversteuern.org/, http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/ratgeber/rechte-pflichten/vermietung-steuern.html, http://www.mieteinnahmenversteuern.org/rente-freibetraege.html

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