Steuer sparen

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    Steuern sparen mit Immobilien

    Das steuerliche Absetzen von Immobilien spart bares Geld

    Das Finanzamt greift Immobilienkäufern und Bauherren in unterschiedlicher Form unter die Arme. Vor allem Investitionen in Immobilien zur Kapitalanlage können die Steuerlast verringern. Aber auch das Eigenheim bietet Chancen zum Steuern sparen.

    Steuern sparen mit Immobilien ist eine „spannende“ Herausforderung, denn das deutsche Steuerrecht gleicht einem Labyrinth. Die vielen mit Ausnahmeregelungen und Spezialfällen versehenen Gesetze bieten eine Reihe von Möglichkeiten, den Kauf und Unterhalt von Immobilien steuerlich absetzen zu können. Dafür ist in der Regel allerdings die fachkundige Hilfe eines Steuerberaters nötig, der die Vermögensverhältnisse des Käufers und die Besonderheiten der Immobilie genau kennt.

    Die Immobilie als Kapitalanlage

    Wirklich attraktiv ist das Steuern sparen mit Immobilien, wenn es um Kapitalanlage-Objekte geht. Auf diesem Gebiet bestehen zahlreiche Möglichkeiten, mit denen Sie Immobilien steuerlich absetzen können. Das ist sowohl beim Kauf eines Grundstücks, beim Bau in Eigenregie oder mit Bauträger als auch beim Kauf eines Neubaus oder einer gebrauchten Immobilie möglich. Bei einem vermieteten Objekt kommen zahlreiche Ausgaben als absetzungsfähige Kosten in Betracht. In erster Linie natürlich Kaufpreis und Baukosten, aber auch Abstandszahlungen für Teile der Einrichtung, nötige Reparaturen in einem Altbau und die Herrichtung des Gartens. Auch Nebenkosten des Erwerbs und sogar die Verpflegung für die Handwerker beim Richtfest gehören dazu. Besonders interessant sind die Werbungskosten. In bestimmten Fällen akzeptiert das Finanzamt unter dieser Rubrik auch Schuldzinsen für die Finanzierung des Erwerbs. Wer auf diesem Weg den Kauf von Immobilien steuerlich absetzen will, sollte aber unbedingt darauf achten, dass sich Immobilienfinanzierer und Steuerberater abstimmen.

    Immobilien steuerlich absetzen – Tipps zur Steuererklärung

    Diese und viele andere Aspekte einer vermieteten Immobilie finden sich auf der Steuererklärung nicht in den bekannten Formularen zur selbstständigen und nichtselbstständigen Arbeit. Vermieter müssen sich mit der Anlage V vertraut machen. Diese umfasst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, aber auch die Werbungskosten, die zum Erwerb und Erhalt des Objekts aufgewendet wurden. Dazu gehören insbesondere die Abschreibungen wegen der Wertminderung, die jedes Gebäude mit der Zeit erfährt. Sie schwankt je nach Baujahr und Alter zwischen 7 und 1,25 Prozent. Aber auch Nebenkosten, beispielsweise für Müllabfuhr, Heizung und den Hausmeister, können als Werbungskosten angegeben werden. Grundsätzlich sollte man die Kosten, die man für absetzungsfähig hält, immer voll angeben. Ob sie tatsächlich zu 100 Prozent angerechnet werden und wie hoch die Rückzahlung beim Steuern sparen mit Immobilien tatsächlich ist, hängt von vielen Faktoren ab.

    Steuern sparen mit dem Eigenheim

    Bei einer selbst genutzten Wohnimmobilie kann eine staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch genommen werden. Das sogenannte Eigenheimrentengesetz, besser bekannt als „Wohn-Riester“, bietet neben einem monatlichen finanziellen Zuschuss die Möglichkeit, bis zu 2100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer abzusetzen. Das geförderte Altersvorsorgekapital kann für den Erwerb oder den Bau einer Immobilie genutzt werden – vorausgesetzt, sie wird selbst genutzt. In diesem Fall sind auch Tilgungsleistungen für das Darlehen absetzbar. Auch bei nötigen Reparaturen können sogenannte haushaltsnahe Handwerkerleistungen am Eigenheim steuerlich geltend gemacht werden. 20 Prozent der reinen Arbeitskosten, ohne Material, werden auf die Einkommensteuer angerechnet, und zwar bis maximal 1200 Euro pro Jahr.

    Übrigens: Neben dem vermieteten Haus und dem Eigenheim kommt auch eine Ferienwohnung als Steuerspar-Variante in Betracht. Auch hier hält der Gesetzgeber einige versteckte Möglichkeiten zum Steuern sparen mit Immobilien bereit. Deshalb ist der Rat eines kompetenten Steuerberaters praktisch unverzichtbar.

    Den Standort vergleichen und Grunderwerbssteuer sparen

    Beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,5 Prozent. Wer über den Kauf einer Immobilie in der Grenzregion zwischen zwei Ländern nachdenkt, hat deshalb durch die Wahl eines nur wenige Kilometer entfernten Objekts eine weitere Chance zum Steuern sparen mit Immobilien.

    Ähnliches gilt für die Grundsteuer, die jährlich auf Grundbesitz entrichtet werden muss. Hier können Kommunen die Höhe in einem gewissen Rahmen selbst bestimmen. Zwar machen die Unterschiede zwischen Nachbargemeinden für ein Grundstück oft weniger als 100 Euro im Jahr aus, aber auf die Lebensdauer eines Hauses gerechnet kommt am Ende doch eine beträchtliche Summe zusammen.

    Chance Denkmalschutz und Sanierung

    Beim Kauf eines Hauses bieten sich unter bestimmten Umständen Sonderabschreibungen an. Das gilt zum Beispiel für denkmalgeschützte Gebäude. Hier versucht der Gesetzgeber, den zusätzlichen Aufwand auszugleichen, den Käufer mit der Pflege der historischen Bausubstanz haben. Auch die Lage in einem Sanierungsgebiet bietet steuerliche Vorteile. „Sanierungsgebiet“ bedeutet dabei nicht unbedingt, dass die Immobilie in einem heruntergekommenen Viertel oder auf einer Industriebrache steht. Ein Sanierungsgebiet ist vielmehr ein Stadtbezirk, der in ein spezielles Programm zur Quartiersaufwertung aufgenommen wurde. Wer dort ein Haus kauft und instand setzt, kann einen Teil der Kosten für solche Immobilien steuerlich absetzen. Bei Denkmal- und Sanierungsimmobilien werden, mit einigen Unterschieden im Detail, sowohl Eigennutzer als auch Vermieter steuerlich gefördert.

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    Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.

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    Steuern sparen als Unternehmer 37 legale Steuertipps

    Wer als Unternehmer Steuern sparen will, muss keine dicken Gesetzbücher wälzen. Hier gibt es kompakte Steuertipps. © Melpomene / Fotolia.com

    Mit diesen Tipps können Sie Steuern sparen: legale Steuertipps für Unternehmer, Selbstständige, Vermieter, Anleger und Familien.

    Unsere Steuertipps in der Übersicht: einfach anklicken und zu den für Sie relevanten Steuertipps springen.

    Steuertipps für Unternehmer

    1. Geschenke für Geschäftsfreunde

    Bei den Präsenten für Geschäftsfreunde bleibt alles beim Alten. Die Geschenke dürfen weiter maximal 35 Euro kosten (inkl. Umsatzsteuer). Darauf zahlt der Firmenchef wie bisher eine Pauschalsteuer von 30 Prozent. Dann sind Geschenkwert und Steuer komplett als Betriebsausgabe absetzbar, auch wenn der Gesamtwert inklusive Pauschalsteuer über 35 Euro liegt. Das hat die Finanzverwaltung nach Auskunft des Bundes der Steuerzahler festgelegt. Ein anderslautendes Urteil des Bundesfinanzhofs (Az.: IV R 13/14), nach dem die Pauschalsteuer in die 35-Euro-Grenze eingerechnet werden muss, wird damit nicht angewendet.

    2. Elektrisch unterwegs

    Mittelständler, die in ihrem Fuhrpark auf Elektromobilität setzen, zahlen für die Fahrzeuge heute zwar noch deutlich mehr als für Dieselmodelle. Sie können jedoch einige staatliche Vorteile nutzen. Dazu zählt ein Zuschuss zum Anschaffungspreis von 4000 Euro, zudem zahlen sie zehn Jahre lang keine Kfz-Steuer.

    Obendrein müssen sie für die Ein-Prozent-Regelung, mit der die Privatnutzung abgerechnet wird, nicht den vollen Listenpreis des E-Mobils ansetzen. Sie können davon einen Teil der Kosten für die Batterie abziehen. Und zwar gestaffelt: Für 2017 sind es 300 Euro je Kilowattstunde Leistung, maximal jedoch 8000 Euro. Diese Vorteile sinken Jahr für Jahr um 50 Euro bzw. 500 Euro. Je früher Firmenchefs bei der E-Mobilität zuschlagen, desto mehr Förderung gibt es also. Achtung: Ein zu teurer Wagen wird nur teilweise gefördert – der Listenpreis darf bei maximal 60.000 Euro liegen.

    Um die Betriebskosten bei der Steuer komplett abzusetzen, lohnt sich der Einbau eines eigenen Zählers für die Steckdose am Haus. Eine Pauschale für die Kosten der Aufladung akzeptiert das Finanzamt nicht.

    3. Zwischenrechnung von Handwerkern anfordern

    Der Gewinn 2017 lässt sich schnell und nachhaltig drücken, indem ohnehin notwendige Reparaturen an Maschinen oder Firmengebäuden noch vor Jahresultimo in Auftrag gegeben werden. Auch wenn die Arbeiten bis Ende Dezember nicht abgeschlossen werden können, senkt eine Zwischenrechnung des Handwerkers das Einkommen des Auftrag­gebers und damit seine Steuerlast.

    Wer in der Hektik des Jahresendgeschäfts keine Zeit für Handwerker hat, schätzt den Reparatur­aufwand großzügig und packt ihn für die Bilanz in eine Rückstellung für unterlassene Reparaturen. Freilich nur dann, wenn die ­Arbeiten voraussichtlich bis zum 31. März 2018 ­erledigt sind.

    4. Mit Solaranlagen sparen

    Mit einer Solaranlage senkt das Unternehmen die Stromkosten. Fürs Finanzamt sind die Paneele auf dem Dach praktisch eine zweite Firma. Überschüssige Energie wird ins öffentliche Netz eingespeist (Einnahmen: 11,09 Euro bis 500 Kilowatt Spitzenleistung), die Kosten für die Anlage normale Abschreibung über 20 Jahre, Sonderabschreibung über fünf Jahre, Kreditzinsen, Reparaturen) sind in den ersten Jahren höher als die Erträge. Diese Verluste verrechnet der Unternehmer Steuer sparend mit eigenen Einkünften. Falls er Gewinne erwirtschaftet, profitiert er vom Gewerbesteuerfreibetrag (24 500 Euro).

    5. Investitionsabzugsbetrag nutzen

    Jetzt sparen und später investieren – das funktioniert mit dem „Investitionsabzugsbetrag“ (früher: Ansparabschreibung). Inhaber kleiner und mittlerer Unternehmen können bis zu 40 Prozent der Anschaffungskosten für in den nächsten drei Jahren geplante Maschinen, Büromöbel oder Anlagen vorab beim Fiskus geltend machen. So lässt sich der Gewinn um bis zu 200.000 Euro drücken. Der Steuerkniff gilt nur für Unternehmer, die nicht mehr als 235.000 Euro Eigenkapital in der Bilanz stehen haben.

    Ein Rechenbeispiel: Ein Bauunternehmer erzielt in diesem Jahr einen Gewinn von 250.000 Euro. Für 2018 plant er die Anschaffung mehrerer Lkw zum Preis von 400.000 Euro.

    Alle Angaben in Euro

    6. Sonderabschreibung für KMUs nutzen

    Mittelständische Firmenchefs, die in diesem Jahr bereits ordentlich investiert haben, können ihren Gewinn zusätzlich um bis zu 20 Prozent der Investitionssumme drücken – per Sonderabschreibung. Auf diese Weise setzen sie etwa beim Kauf eines neuen ­Firmenwagens sofort 36,67 Prozent des ­Kaufpreises von der Steuer ab (16,67 Prozent lineare plus 20 Prozent Sonder-AfA, „Abschreibung für Abnutzung“).

    Dieser Steuervorteil gilt nur für Unternehmer, die nicht mehr als 235.000 Euro Eigenkapital in ihrer Bilanz stehen haben. Wer die komplette Sonder-AfA im Moment wegen aktuell schmaler Gewinne nicht brauchen kann, der verteilt sie auf bis zu fünf Jahre.

    7. Kleininvestitionen tätigen

    Auch eine Shoppingtour auf Firmenkosten hilft beim Gewinnsenken. Auf der Einkaufsliste des Chefs: Bürogeräte, Maschinen oder Werkzeuge, die netto höchstens 410 Euro kosten. Solche Kleininvestitionen kann der Firmenchef auf einen Schlag bei der Steuer absetzen. Bei Investitionen zwischen 150 Euro bis zu 1000 Euro netto kann er ein Wahlrecht nutzen: Abschreibung über fünf Jahre oder über die betriebsgewöhnliche ­Nutzungsdauer. Günstig etwa für Büromöbel, deren Anschaffungskosten sonst über 13 Jahre zu verteilen sind.

    Ein Unternehmer hat seine Büros mit neuen Schreibtischen und Schränken ausstatten lassen. Alle Teile haben einzeln weniger als 1000 Euro ­gekostet. Die Gesamtsumme der Investitionen liegt bei 25.000 Euro:

    Alle Angaben in Euro

    8. Linear statt degressiv abschreiben

    Unternehmer, die in den letzten Bilanzen Fahrzeuge, Maschinen oder Anlagen degressiv abgeschrieben haben (25 Prozent AfA vom jeweiligen Restwert), sollten gemeinsam mit dem Berater prüfen, ob sie zur linearen Methode wechseln, wo der Buchwert gleichmäßig auf die Restnutzungsdauer verteilt wird. Das kann je nach Restnutzungsdauer (etwa des Firmenwagens) lohnenswert sein.

    9. Betriebsvorrichtungen gesondert abschreiben

    Haben Unternehmer in diesem Jahr für das Geschäft einen Neubau hochgezogen oder ihre Büros umgebaut, verlangen sie von der Baufirma mindestens zwei Rechnungen. Eine für das Gebäude selbst, eine andere für „Betriebsvorrichtungen“, also Arbeitsbühnen, Ladeneinbauten oder die separate Klima­tisierung des EDV-Raumes. Diese Teile sind über zehn bis 15 Jahre abzuschreiben – statt mit dem Gebäude selbst über 33 Jahre.

    10. Reisekosten optimieren

    Haben Unternehmer in diesem Jahr aufwändige Geschäftsreisen mit ein paar Tagen Urlaub kombiniert, können sie einen großen Teil der Reisekosten abziehen. Absetzbar sind die Reisekosten, etwa für die Bahn oder den Flieger. Und zwar im Verhältnis der geschäftlichen und privaten Reisezeit.

    Ein Beispiel: Ein Unternehmer-Ehepaar besucht im Dezember Geschäftsfreunde in den USA (3 Tage). Anschließend geht es nach New York zum Weihnachtsshopping (2 Tage).

    Alle Angaben in Euro

    11. Eine atypische stille Gesellschaft installieren

    Chefs mittelständischer Familien-GmbHs können leicht ein paar Tausend Euro Gewerbesteuer sparen. Dazu müssen sie nur eine stille Gesellschaft installieren. Und zwar eine, bei der die Gesellschafter nicht nur an Gewinn und Verlust beteiligt sind, sondern auch an den stillen Reserven („atypische stille Gesellschaft“). Dadurch wird die Firma gewerbesteuerrechtlich zu einer Personengesellschaft – womit die Familie von 24.500 Euro Freibetrag profitiert. Beteiligen kann sich ­etwa der Firmenchef selbst oder ein Familienmitglied. Minianteil reicht.

    So funktioniert die stille Beteiligung, wenn die GmbH einen Gewinn von 100.000 Euro erzielt:

    Alle Angaben in Euro

    12. Einkommen- oder Körperschaft­steuervoraus­zahlungen reduzieren

    Jetzt aber schnell – Firmenchefs lassen sich von der Buchhaltung rasch den vorläufigen Gewinn ausrechnen. Fällt der niedriger aus als erwartet, können sie die Steuervorauszahlungen noch zum 11. Dezember reduzieren lassen. Das funktioniert, wenn die Unternehmer bis dahin einen formlosen Antrag auf Reduzierung der Einkommen- oder Körperschaft­steuervoraus­zahlungen beim Finanzamt einreichen und darin den Gewinnrückgang erläutern. Das sichert Liquidität im nächsten Jahr. Der Antrag muss allerspätestens zum Ende der Schonfrist am 14. Dezember bei der Behörde sein.

    13. Bestände bei Inventur abwerten

    Eine Arbeit für den Jahreswechsel: eine schöne Inventur auf Waren, Rohstoffe, Halbfabrikate. Dabei sollten die Bestände kritisch geprüft werden: Was nicht zum ­ursprünglich kalkulierten Preis abgesetzt werden kann, gehört radikal abgewertet – auf den „Teilwert“, also den Marktwert abzüglich der üblichen Gewinnspanne. Damit das Amt die niedrige Bewertung in der Betriebsprüfung akzeptiert, sammeln Unternehmer jetzt schon Argumente, etwa Prospekte der Konkurrenz oder eigene Preisänderungslisten.

    Zudem sollten sich Firmenchefs spätestens jetzt mit den technischen Vorbereitungen befassen. Dazu gehört etwa, die Funktionsfähigkeit der Aufnahmegeräte zu prüfen, Artikel zu kennzeichnen, die nur noch begrenzt verkaufsfähig oder für den Produktionsbetrieb nutzbar sind oder notwendige Retouren an Lieferanten durchzuziehen.

    14. Rechtsform wechseln

    Zeichnet sich bei Personenfirmen ein hoher Gewinn ab, könnte sich der Wechsel zur Rechtsform der GmbH lohnen. Das macht sich bezahlt, wenn der Unternehmer den Gewinn nicht für sich verbraucht, sondern in der Firma stehen lässt. In der GmbH kosten Erträge 23 bis 33 Prozent Steuern – je nach Gewerbe­steuerhebesatz. Ähnliche Sätze gelten zwar auch in Personenfirmen, wenn die Gewinne thesauriert werden, also in der Firma bleiben. Doch in der GmbH kann sich der Chef ein ordentliches Gehalt plus Altersvorsorge gönnen und als Betriebsausgabe absetzen.

    15. Rücklagen bilden

    Zeichnet sich für dieses Jahr ein ordentlicher Gewinn ab, hat der Unternehmer die Wahl: Soll ein Teil im Betrieb als Rücklage stehen bleiben, muss er diese Summe nur mit 28,25 Prozent statt mit bis zu 45 Prozent ver­steuern. Ein Antrag an das Finanzamt reicht. Der Vorteil bleibt aber nur so lange bestehen, wie das Geld in der Firma bleibt.

    Wird das Geld später doch entnommen, werden noch einmal 25 Prozent Extrasteuer draufgeschlagen. Deshalb die Faustregel: Die Rücklage rechnet sich nur, wenn der Unternehmer hohe Gewinne ­versteuern muss und wenn das Geld ­mindestens sieben Jahre in der Firma bleibt. Wer das Geld nur in den nächsten drei bis vier Jahren für den Betrieb braucht, sollte die Erträge lieber sofort voll versteuern.

    Das Beispiel verdeutlicht, was ein Unternehmer spart, wenn er in diesem Jahr die Hälfte seines 600.000-Euro-Gewinns in der Bilanz stehen lässt:

    Alle Angaben in Euro

    16. Noch schnell Mahnungen schreiben

    Noch deutlich vor dem Jahresende lassen sich Firmenchefs von der Buchhaltung die Liste der säumigen Kunden vorlegen. Wenn erforderlich, schicken sie rasch eine Mahnung. Hilft die nicht, geht noch vor dem 31. Dezember eine zweite raus. Nur dann können Unternehmer für die Bilanz die offenen Forderungen um bis zu 50 Prozent abspecken – was Steuern senkt.

    17. Rente? Aber sicher

    GmbH-Chefs, die auf eine Pensionszusagen setzen wollen, prüfen jetzt, ob sie die notwendigen Vereinbarungen zwischen GmbH und ihnen persönlich aufsetzen sollten. Denn es gelten zeitliche Fristen. Erst zehn Jahre nach der Zusage und entsprechenden Rückstellungen in der Firmenbilanz darf die Rente fließen. Ansonsten droht von Anfang an eine verdeckte Gewinnausschüttung mit teuren Steuerfolgen. Bei Jungunternehmern sind es sogar bis zu 15 Jahre. Denn die müssen erst warten, bis sie sich überhaupt eine Firmenrente genehmigen dürfen. Und zwar fünf Jahre, wenn sie das Unternehmen selbst gründen oder drei Jahre, wenn sie einen bestehenden Betrieb übernehmen.

    Steuertipps für Vermieter

    18. Renovierungskosten absetzen

    Jetzt noch Maler, Installateur, Gärtner oder andere Handwerker bestellen, um die vermietete Immobilie vor Jahresende richtig in Schuss zu bringen. Denn mit den fälligen Rechnungen können Hausbesitzer ihr steuerpflichtiges Einkommen drücken. Das geht mit Sofortwirkung – die Renovierungen können umgehend als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abgesetzt werden.

    Wer mehr investiert, als an Miete hereinkommt, kann die roten Zahlen gut mit anderen ­Einkünften verrechnen. Wer sich mit dem Absetzen mehr Zeit lassen möchte, kann höhere Kosten ab 2000 Euro gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen – ganz wie es in die ­persönliche Steuerplanung passt.

    19. Drei Konten führen

    Bei Vermietern sind drei Konten besser als eins. Ein Konto ist für die privaten Geschäfte reserviert, auf ein anderes überweisen die Mieter ihre fälligen Mieten. Und vom dritten überweist der Hausbesitzer sämtliche Kosten. Damit lassen sich private Ausgaben recht geschmeidig in Werbungskosten umfunktionieren: Für größere private Ausgaben wird das Geld vom Mieteinnahmenkonto auf das private umgebucht. Die Aufwendungen laufen weiter über das dritte Konto, dessen Schuldenstand währenddessen wächst. Die fälligen Schuldzinsen wiederum sind (absetzbare) Werbungskosten.

    Ein Beispiel verdeutlicht das Drei-Konten-System: Ein lediger Vermieter (Jahreseinkommen 150.000 Euro) legt sich einen Sportwagen zu – Kaufpreis: 100.000 Euro. Das Geld wird vom Mieteinnahmenkonto auf das private umgebucht, das Auto wird bar bezahlt. Weil das Geld für die Kosten der ­Immobilie jetzt fehlt, besorgt sich der Vermieter für acht Prozent Zinsen einen Bankkredit:

    Alle Angaben in Euro

    20. Kosten für unvermietete Immobilien als Werbungskosten geltend machen

    Ein Problem, das sich auf dem Land häufiger stellt: Lässt sich eine bislang selbst genutzte Immobilie nicht so einfach vermieten, zieht der Eigentümer die laufenden Ausgaben dennoch als Werbungskosten bei der Steuer ab. Allerdings muss er sich ernsthaft um eine Vermietung kümmern und das dem Finanzamt beweisen. Etwa durch ­regelmäßige Anzeigen in Tageszeitungen oder Internetportalen. Dabei gilt: Je mehr, desto besser. Die Inseratskosten erhöhen die steuerwirksamen Verluste.

    21. Bei drei Immobilien ist Schluss

    Wenn Eheleute mit größerem Grundbesitz Immobilien verkaufen, sollten sie die „Drei-Objekte-Grenze“ im Auge behalten: Veräußern sie nämlich innerhalb von fünf Jahren seit dem Bau oder Kauf der Häuser und Wohnungen vier oder mehr Objekte, wird es teuer. Dann verlangt das Finanzamt auf die Verkaufsgewinne nicht nur Einkommen-, sondern auch noch Gewerbesteuer (Stichwort: gewerblicher Grundstückshandel). Allerdings könnte diese Vorschrift demnächst ausgehebelt werden, indem Ehepaare gemeinsame Sache machen: Einer der Ehepartner verschenkt eine bis drei Wohnungen an den anderen, der diese dann verkauft. Ob dieser Dreh tatsächlich funktioniert, ist noch offen. Damit muss sich bald der Bundesfinanzhof befassen (Az.: X R 7/15).

    22. Disagio vereinbaren

    Besitzer von Mietimmobilien mit akutem Kreditbedarf vereinbaren mit der Bank ein Disagio – eine sofort fällige Zahlung, die die spätere Zinsbelastung senkt. Das Dis­agio lässt sich sofort mit den Mieteinnahmen steuersparend verrechnen. Bei Krediten mit fünf Jahren Zinsbindung akzeptiert das Finanzamt ohne Murren einen Abschlag von fünf Prozent der Darlehenssumme, bei län­gerer Zinsbindung auch mehr.

    23. Zwei Darlehen abschließen

    Wer jetzt ein Mehrfamilienhaus mit einer selbst genutzten Wohnung baut oder kauft, vereinbart mit der Bank zwei Darlehen. Eines für die eigenen vier Wände – nach Nutzung des gesamten Eigenkapitals. Und ­eines für den vermieteten Teil. Auf ein separates Konto fließt das Geld, mit dem die Rech­nungen für die zu vermietenden Räume ­be­glichen werden. Auf diese Weise können die kompletten Zinsen für das Mietkonto abge­zogen werden.

    24. Malerkosten absetzen

    Hausbesitzer, die demnächst in ihre eigene, bislang fremdvermietete Wohnung einziehen wollen, sorgen rechtzeitig dafür, dass die Maler anrücken. Sie müssen noch ­innerhalb der Mietzeit die Immobilie auf ­Vordermann bringen (zumindest Fassaden, Nebenräume, Keller und Außenanlagen). Nur der Innenanstrich wird auf die Zeit der Eigennutzung verschoben.

    Solange der Hausbesitzer Einkünfte aus der Vermietung zieht, kann er seine Kosten gegenrechnen. Wenn der ­Mieter bereits ausgezogen ist, nicht mehr.

    Steuertipps für Kapitalanleger

    25. Verluste bescheinigen lassen

    Wer mit verschiedenen Kreditinstituten arbeitet, hat mehr Aufwand, wenn er bei dem einen oder anderen Investment rote Zahlen schreibt. Die sind in diesem Fall nicht so einfach mit Gewinnen auf anderen Anlagekonten zu verrechnen. Das geht nur über die Steuerveranlagung beim Finanzamt. Dafür braucht es die notwendigen Verlustbescheinigungen der Bankinstitute. Diese Papiere müssen bis 15. Dezember dort beantragt werden. Mit diesen Schreiben sorgen Kapitalanleger dafür, dass das Finanzamt in der Einkommensteuererklärung die roten Zahlen mit schwarzen saldiert. Die Kreditinstitute dürfen das nicht.

    26. Geld auf private Konten umbuchen

    Gut verdienende Inhaber von Einzel- und Personenfirmen sollten prüfen, ob sie liquide Mittel wirklich auf den Firmenkonten lassen wollen. Die Umbuchung auf private Festgeldkonten lohnt sich – weil die Zinser­träge dieser Konten nur 25 Prozent Abgeltungsteuer kosten, für Zinsen auf Geschäftskonten aber bis zu 45 Prozent fällig werden.

    27. Steuern sparen mit der Rentenversicherung

    Wer sein Geld statt in einen Sparplan in eine Rentenversicherung steckt, zahlt unter dem Strich weniger Steuern. Denn in der Ansparphase für das spätere Altersruhegeld wird für die Zinsen keine Abgeltungsteuer einbehalten. Das Geld kann ungeschmälert Gewinne bringen. Später – nach Rentenbeginn – kassiert der Fiskus für die monatlichen Zahlungen nur Steuern nach dem sogenannten Ertragsanteil. Der beträgt bei Renten­beginn ab dem 65. Lebensjahr 18 Prozent.

    28. In Dachfonds investieren

    Statt in einzelne Aktienfonds zu investieren und selbst dauernd umzuschichten, bietet es sich für Anleger an, in aktiv gemanagte Dachfonds einzusteigen – nur in solche mit moderaten Gebühren. Diese Fonds bündeln eine Vielzahl von Anteilen an anderen Investmentfonds. Der Vorteil: Die Fonds können ihr Portfolio umschichten, ohne dass 25 Prozent Abgeltungsteuer fällig werden. Privat­investoren können das nicht, da kostet jedes Umschichten renditesenkende Steuern.

    29. Beiträge für Rürup-Rente als Sonderausgaben absetzen

    Unternehmer, die in diesem Jahr noch etwas für die Altersvorsorge tun wollen, können jetzt noch bis zu 40.000 Euro (Ledige 20.000 Euro) in einen Rürup-Vertrag stecken. Die Beiträge sind in diesem Jahr zu 72 Prozent als Sonderausgaben absetzbar. Beson­derer Vorteil: Unternehmer können Jahr für Jahr neu entscheiden, wie viel sie für ihre Rente zurücklegen wollen.

    30. Riester-Rente über Ehepartner abschließen

    Ist der Ehepartner Arbeitnehmer mit eigenem Vertrag, können auch Firmenchefs trotz Selbstständigkeit riestern. Dazu schließen sie einen eigenen Altersvorsorgevertrag ab, etwa bei der Bank oder über eine Versicherung. Ohne dass der Chef selbst einzahlen muss, schießt Vater Staat die staatliche Zulage zu – immerhin 154 Euro pro Jahr.

    31. Vermögen an Spardosen-GmbH übertragen

    Besitzer umfangreichen Kapital- und Grundbesitzes übertragen ihr Vermögen ganz oder zum Teil auf eine spezielle GmbH, die in Fachkreisen nicht umsonst „Spardosen-GmbH“ genannt wird. Deren Geschäftszweck ist, das Vermögen zu verwalten. Anfallende Gewinne lassen die Kapitaleigner in der Firma so weit als möglich stehen. Die GmbH kassiert sämtliche Ausschüttungen und Wertzuwächse der Anlagen zu 95 Prozent steuerfrei. Anfallende Kosten zieht sie indes komplett ab.

    Ein Anleger bekommt jährlich 50.000 Euro Dividenden aus seinen diversen privaten Aktienpaketen. Das muss er mit und ohne GmbH versteuern:

    Alle Angaben in Euro

    Steuertipps für die Familie

    32. Pflege bringt Vorteile bei Erbschaftsteuer

    Hat die Familie den aus der Firma ausgeschiedenen Seniorchef bis zu seinem Tod gepflegt, muss sie jetzt weniger Erbschaftsteuer zahlen. Sie kann zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen (beim Kind: 400 000 Euro) von der zu versteuernden Erbmasse 20 000 Euro, den „Pflegebeitrag“, abziehen. Das hat der Bundesfinanzhof ganz aktuell entschieden (Az.: II R 37/15). Die Finanzverwaltung hatte dies bislang abgelehnt, weil es die steuerneutrale Pflicht der Familie sei, nahe Angehörige zu pflegen.

    33. Reisekosten für Besuche des Ehepartners absetzen

    Unterhält ein Unternehmer in einer anderen Stadt eine Zweitwohnung, um ­etwa die Geschicke einer neuen Filiale zu lenken, kann er die Heimfahrten bei der ­Steuer absetzen. So weit, so bekannt. Doch die Vorteile der „doppelten Haushaltsführung“ funktionieren jetzt auch umgekehrt: Kann der Chef aus betrieblichen Gründen nicht heim, kann ihn der Ehepartner besuchen. Die ­Reisekosten sind absetzbar.

    34. Kosten für Kinderbetreuung absetzen

    Bei Kindern im Alter zwischen drei und sechs Jahren können alle Eltern ihre ­Kosten für Kita, Au-pair-Mädchen oder Tagesmutter bei der Steuer absetzen. Freilich nur zu zwei Dritteln, begrenzt auf 4000 Euro pro Sohn oder Tochter.

    Die Betreuungskosten von Kindern zwischen null und drei sowie ­zwischen sieben und 14 Jahren sind nur für Alleinerziehende und Doppelverdiener-Eltern abziehbar. Ebenfalls begrenzt auf zwei Drittel der Kosten und maximal 4000 Euro pro Jahr.

    35. Schulgeld abziehen

    Nicht immer ist es das Beste für die Kinder, wenn sie in Deutschland die öffentlichen Schulen besuchen. Sollen sie später einmal die Firma übernehmen oder einen internationalen Top-Job anstreben, ist in vielen Fällen die private Schule hierzulande oder im E-Ausland die bessere Alternative. Auch deutsche Schulen weltweit sind der Startpunkt für eine erfolgreiche Karriere. Steuerplus: 30 Prozent der Schulkosten sind absetzbar, höchstens 5000 Euro pro Jahr und Kind. Das entspricht einem jährlichen Schulgeld von 16.666 Euro.

    Die Tochter besucht ein Internat in England. Die Eltern zahlen 18.000 Euro Schulgeld pro Jahr. Diese Steuerersparnis ist möglich:

    Alle Angaben in Euro

    36. Mehr Fahrtkosten geltend machen

    Fährt ein GmbH-Chef mit dem Privatwagen ins Büro, kann er für jeden Entfernungskilometer 30 Cent pro Tag bei den Werbungskosten ansetzen. Fraglich ist nur, welche Entfernung maßgebend ist. Das Finanzamt verlangt regelmäßig, die kürzeste Strecke ­anzusetzen. Nutzt der Chef eine Strecke, die nachweislich schneller geht, kann er die Mehrkilometer geltend machen.

    37. Familienmitglieder als Minijobber beschäftigen

    Im Weihnachtsgeschäft spannen ­Unternehmer all ihre Liebsten ein, etwa als Aushilfen im Verkauf oder in der Buchhaltung. Verdienen Ehefrau, Sohn oder Tochter maximal 450 Euro pro Monat, muss der ­Firmenchef für diese Minijobs 30,99 Prozent pauschale Abgaben an die Minijobzentrale ­abführen. Selbst dann, wenn die Angehörigen im Hauptjob bei einer anderen Firma tätig sind.

    Das rechnet sich für die Familie als Gesamtes dennoch, da der Unternehmer Gehalt und Pauschalabgaben als Betriebsausgaben verbuchen kann und damit bis zu 45 Prozent Steuern spart.

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    Ob Makler, Vermieter, Mieter oder Eigentümer – ihnen gewährt der Fiskus rund um die Immobilie jede Menge Steuererleichterungen. Auch Kapitalanleger können durch Abschreibungen steuerlich profitieren. Hier finden Makler, Vermieter, Mieter und Eigentümer passende Steuertipps und können sich umfassend über Steuersparmöglichkeiten mit Immobilien informieren.

    Die Steuererklärung ist für viele eine lästige Pflicht – sie bietet aber auch die Chance, vom Fiskus Geld zurückzubekommen. Auch Mieter sowie Makler und Kapitalanleger können von Abschreibungsmöglichkeiten steuerlich profitieren.

    Dabei ist das deutsche Steuerrecht in vielerlei Hinsicht nicht besonders transparent. Umso wichtiger ist es für Immobilieneigentümer, Käufer, Verkäufer, aber auch Mieter, sich über die wichtigsten Steuersparmöglichkeiten zu informieren. Insbesondere wer plant, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, sollte zwar auf jeden Fall auch einen Steuerberater hinzuziehen – hilfreich ist es aber in jedem Fall, sich vorab einen Überblick über die verschiedenen Steuersparmöglichkeiten zu verschaffen.

    Ein Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten, Steuern zu sparen – für Makler, Vermieter, Mieter, Käufer sowie alle, die schon eine Immobilie ihr Eigentum nennen:

    So sparen Makler Steuern

    Unabhängig davon, ob ein Makler angestellt oder selbständig ist, kann auch er in vielen Fällen Steuern sparen – beispielsweise, indem er den Steuerfreibetrag nutzt. Hinzu kommen zahlreiche Möglichkeiten zur Abschreibung – beispielsweise für beruflich genutzte Arbeitsgeräte wie Notebooks, aber auch für Büromöbel, Datenträger, Kaffeemaschinen oder Telefone. Für solche Abschreibungen hat der Gesetzgeber verschiedene Möglichkeiten vorgesehen.

    Steuertipps für Makler

    Mit diesen Steuertipps können Immobilienmakler bares Geld sparen! weiterlesen

    Steuern sparen für Vermieter

    Wer eine Immobilie vermietet, muss seine Mieteinnahmen versteuern – dazu kommen Reparaturkosten, Fahrtkosten und die Grundsteuer. Im Gegenzug gewährt der Fiskus Vermietern aber die Möglichkeit, einige Posten von der Steuer abzusetzen. Das gilt beispielsweise für die Kosten für Immobilienanzeigen, den Makler sowie Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie. Auch Kosten für die Handwerker können Vermieter steuerlich geltend machen.

    Steuertipps für Vermieter

    Wer eine Immobilie vermietet, kann einiges von der Steuer absetzen. Ein Überblick. weiterlesen

    Übrigens: Wenn Vermieter für ihre Wohnung einen neuen Mieter suchen, lohnt es sich dafür einen Makler zu beauftragen, denn er kennt den Markt und findet den richtigen Mieter. Und: Auch die Maklercourtage kann von der Steuer abgesetzt werden.

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    Wie Mieter Steuern sparen

    Ob nun haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen in der eigenen Wohnung: Auch Mieter können einiges von der Steuer absetzen. Wer von zu Hause aus arbeitet oder aus beruflichen Gründen umzieht, kann ebenfalls einen Teil der Kosten bei der Steuererklärung zurückgewinnen. Das Gesetz sieht hier verschiedene Varianten vor.

    Steuertipps für Mieter

    Mieter können einiges von der Steuer absetzen. Ein Überblick. weiterlesen

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    Steuertipps für Käufer und Immobilieneigentümer

    Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, profitiert steuerlich von der Absetzung für Abnutzung (Afa). Dabei gibt es unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten für Alt- und Neubauten sowie für Denkmalimmobilien.

    Einiges von der Steuer absetzen können auch diejenigen, die bereits eine Wohnung oder ein Haus besitzen Etwa, dann wenn die Immobilie unter Denkmalschutz steht beziehungsweise können auch dann bestimmte Dienstleistungen von der Steuer abgesetzt werden, wenn kein Denkmalschutz besteht Steuerliche Vorteile gibt es unabhängig davon, ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

    Steuertipps für Eigentümer

    Handwerker, Renovierung, Photovoltaik-Anlage: Was Immobilieneigentümer bei ihrer Steuererklärung geltend machen können. weiterlesen

    Spartipp: Schneeschippen von der Steuer absetzen

    Wer im Winter keine Lust auf Schneeschippen hat, kann Hausmeisterdienste und Co. beauftragen und dabei ordentlich Steuern sparen. Auch Mieter können diese Dienstleistung beim Finanzamt geltend machen. weiterlesen

    Immobilien-Afa – Überblick

    Die AfA für Immobilien sichert Anlegern Steuerersparnisse. Ein Überblick über unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. weiterlesen

    Weitere Informationen zum Thema Steuern sparen

    Grunderwerbsteuer

    Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Mit ein paar Tricks ist es jedoch häufig möglich, einen Teil der Steuer zu sparen. weiterlesen

    Grundsteuer

    Wer ein Grundstück besetzt muss Grundsteuer zahlen. Unter bestimmten Umständen können sich Eigentümer aber auch von der Steuer befreien. weiterlesen

    Immobilie vererben

    Immobilieneigentümer, die sich rechtzeitig um ihren Nachlass kümmern, können ihren Erben einiges an Bürokratie und vor allem Erbschaftssteuer sparen. Alle Informationen zu Erbvertrag und Schenkung. weiterlesen

    Zweitwohnsitzsteuer

    Viele Städte verlangen für Zweitwohnungen eine Zweitwohnsitzsteuer. Wer sie zahlen muss und ab wenn sie fällig wird. weiterlesen

    Altbau-AfA: Steuern sparen

    Beispielrechnung: So können Kapitalanleger mit der Altbau-Afa Steuern sparen. weiterlesen

    Steuern sparen: Denkmal-AfA

    Beispielrechnung: So können Immobilienkäufer mit der Denkmal-Afa Steuern sparen. weiterlesen

    Neubau-AfA: Steuern sparen

    Beispielrechnung: So können Kapitalanleger mit der Neubau-Afa Steuern sparen. weiterlesen

    Denkmalschutz: Hohe Abschreibung

    Werden Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen saniert, profitieren die Eigentümer von sehr hohen Steuervorteilen in Form der Abschreibung. weiterlesen

    Steuern sparen beim Umzug

    Umzug und Steuern: Bei einem berufsbedingten Umzug kann man Steuern sparen. weiterlesen

    Studentenapartment, Seniorenwohnung oder Denkmalschutzimmobilie: Die Investition in eine renditestarke Kapitalanlage zahlt sich aus.

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    Clever kaufen, bauen und sanieren mit KfW-Förderung

    Wie Sie von Zuschüssen und staatlich geförderten Krediten der KfW beim Kauf, Bau oder der Sanierung einer Immobilie profitieren können, erfahren Sie hier.

    Versicherungen und Bausparen

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    Источники: http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/finanzplanung/immobilienrecht/steuern-sparen-immobilien.html, http://www.impulse.de/recht-steuern/steuern-sparen-unternehmer/1026331.html, http://ratgeber.immowelt.de/steuern-sparen.html

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