Steuern für vermietung

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    Steuern für vermietung

    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

    • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

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    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören bei der Einkommensteuer zu den Überschusseinkünften, es sei denn, derartige Einahmen werden im Rahmen eines Gewerbebetriebes erzielt. Dann handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die gesetzliche Grundlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung findet sich im Einkommensteuerrecht im § 21 EStG.

    Beispiel zur Vermietung von Sachen und Vermögen

    Wer die Rechtsvorschrift des Paragrafen 21 liest, wird sich vielleicht wundern, warum hier Einkünfte aufgelistet sind, denn Vermietung ist doch Vermietung, egal ob Wohnung oder Auto. Das Einkommensteuerrecht ist aber schon etwas genauer. Nach der Vorschrift des § 21 EStG werden Einkünfte für die zeitlich begrenzte Überlassung erfasst von

    • unbeweglichem Vermögen, also von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen (Wohnung)
    • Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (z.B. Computeranlage)
    • Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
    • der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

    Neben der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" gibt es als 7. Einkunftsart noch die "Sonstigen Einkünfte" im Sinne des § 22 EStG. Und hier findet sich im Absatz 3 der folgende Text: Einkünfte aus Leistungen, soweit sie weder zu anderen Einkunftsarten (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 6) noch zu den Einkünften im Sinne der Nummern 1, 1a, 2 oder 4 gehören, z. B. Einkünfte aus gelegentlichen Vermittlungen und aus der Vermietung beweglicher Gegenstände. Solche Einkünfte sind nicht einkommensteuerpflichtig, wenn sie weniger als 256 Euro im Kalenderjahr betragen haben. Die gelegentliche Vermietung des eigenen Autos gehört danach zu den "Sonstigen Einkünften" und nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

    Aufpassen bei zu geringer Miete

    Vor vielen Jahren war es ein beliebtes Steuersparmodell: Man vermietete innerhalb der Familie, an nahe Angehörige oder an Freunde zu einer geringen Miete. Folge: Die der Einkommensteuer zu unterwerfenden Mieteinnahmen waren sehr gering. Dieses "Steuersparmodell" der verbilligten Vermietung funktioniert in Grenzen immer noch. Dazu muss man aber beachten, dass die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ausmacht. Ist die vereinbarte und gezahlte Miete geringer, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (vgl. § 21 Abs. 2 EStG). Es ist also zu beachten, dass die Werbungskosten anteilig zu kürzen sind, wenn die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht.

    Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

    Einnahmen sind alle aus der Vermietung zugeflossenen Einnahmen, d.h. es ist die Bruttomiete als Einnahme zu erfassen. Wenn es nicht – wie eben dargelegt – zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten kommt, sind von der Bruttomiete alle Kosten abzuziehen, um so zu dem Betrag "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" zu kommen. Zu den typischen Werbungskosten gehören

    • die zeitliche genaue Abschreibung (Absetzung für Abnutzung) auf das Gebäude
    • vom Vermieter getragene Ausgaben (z.B. Wasser, Strom Müllabfuhr usw.)
    • die im gleichen Kalenderjahr gezahlte Grundsteuer
    • die Finanzierungskosten (Zinsen für Hypothek, Grundschuld, Disagio), soweit sie mit der Wohnung im direkten Zusammenhang stehen
    • das Hausgeld (Wohngeld) bei einer Eigentumswohnung (jedoch ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage). Manchmal akzeptieren Finanzämter auch die normalen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage
    • Kosten für Rechtsberatung und Rechtsverfolgung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
    • Versicherungen im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung (z.B. Wohngebäudeversicherung, anteilige Rechtsschutzversicherung),
    • Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten zum vermieteten Objekt und zu Eigentümerversammlungen)
    • weitere Kosten, die durch die Vermietung verursacht sind.

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    Aufwendungen für Arbeiten am Gebäude

    Bei den Vermietungseinkünften kommt der Absetzbarkeit der Aufwendungen eine hohe Bedeutung zu. In der Vergangenheit wurden – zum Beispiel als so genannte Bauherrenmodelle oder Erwerbermodelle – deklarierte Steuersparmodelle teilweise am Küchentisch verkauft. Das Hauptargument war in vielen Fällen die in Aussicht gestellte Steuerersparnis aufgrund von steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen. Für einen Vermieter ist daher die Kenntnis der Unterschiede zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand schon sehr wichtig, denn diese steuerliche Unterscheidung ist teilweise sogar eine Voraussetzung für die Durchführung einer derartige Baumaßnahme bzw. einer Gebäudemodernisierung. Der Artikel Abgrenzung der Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten zu Erhaltungsaufwand erläutert im Detail diese wichtige Unterscheidung. In diesem Zusammenhang ist auch der Begriff "Anschaffungsnaher Aufwand" zu nennen. Mit diesem Begriff werden Aufwendungen kurz nach Erwerb eines Gebäudes für die Instandsetzung und Moderniserung bei Vorliegen gewisser Kriterien ggf. zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten "erklärt".

    Vermietung und Verpachtung

    Steuertipps für Vermieter

    • Zuletzt aktualisiert: 21. August 2014
    • Von: Sabine Himmelberg

    Das Wichtigste in Kürze

    • Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
    • Vermieter müssen ihre Einkünfte zwar versteuern, haben aber im Gegenzug beim Werbungskostenabzug zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten.
    • Besondere Steuerregeln gelten bei der Vermietung an Familienmitglieder oder Unternehmer sowie bei Leerstand und Ferienwohnungen.

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    Wenn Sie Häuser oder Wohnungen vermieten, sind Sie mit einer wertbeständigen Kapitalanlage auf der sicheren Seite. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen.

    Die gesetzliche Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Sie in § 21 EStG nachlesen.

    Hierhin in der Steuererklärung

    Für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es die Anlage V. In den Vordrucken ist ziemlich detailliert aufgelistet, welche Einnahmen Sie angeben müssen und welche Kosten Sie steuermindernd abziehen können.

    Die wichtigsten Werbungskosten

    Ihre Werbungskosten können Sie in dem Jahr von der Steuer absetzen, in dem Sie das Geld ausgegeben haben. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt nämlich das Zu- und Abflussprinzip. Umgekehrt müssen Sie Mieteinnahmen auch nur dann in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn Ihr Mieter wirklich gezahlt hat. Mieten, die noch ausstehen, müssen Sie (erst mal) nicht versteuern.

    Zu den wichtigsten Werbungskosten gehören

    • laufende Grundstückskosten,
    • Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts,
    • Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen) und
    • die Gebäudeabschreibung.

    Herstellungskosten – Vorsicht ist geboten, wenn Sie den Wohnstandard deutlich steigern, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder einen starken Anstieg der Miete erreichen. Sobald die Maßnahmen, die Sie durchführen lassen, zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, gelten sie nämlich als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungsaufwendungen nur bei der Abschreibung.

    Auch hier gilt eine Faustregel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn sie

    • innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
    • die Aufwendungen netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

    Beispiel: Sie kaufen ein Zweifamilienhaus, in dem sich zwei gleich große Wohnungen befinden. Das Haus an sich kostet 250.000 Euro. Eine Wohnung bewohnen Sie selbst, die andere vermieten Sie. Vorher investieren Sie 40.000 Euro in die Renovierung der Mietwohnung.

    Um zu prüfen, ob Sie die 15-Prozent-Grenze überschreiten, berücksichtigen Sie die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes.

    Sie rechnen so: 250.000 Euro x 15 Prozent = 37.500 Euro.

    Ihre Netto-Renovierungskosten betragen ohne Umsatzsteuer nur 33.613 Euro. Sie haben die 15-Prozent-Grenze nicht erreicht. Sie können Ihre gesamten Renovierungsausgaben (40.000 Euro brutto) sofort als Erhaltungsaufwand absetzen.

    So wahren Sie die 15-Prozent-Grenze bei Neuanschaffungen

    In den ersten drei Jahren nach der Anschaffung des Mietobjekts sollten Sie die Renovierungsmaßnahmen nicht überstürzen. Möglicherweise lassen sich geplante Renovierungen noch ein wenig aufschieben, um zu erreichen, dass die Dreijahresfrist ohne Überschreitung der 15-Prozent-Grenze verstreicht.

    Wenn das Objekt im Beispiel oben vor dem Kauf allerdings in zwei Eigentumswohnungen geteilt worden wäre und Sie es mit gesonderten Verträgen für je 125.000 Euro gekauft hätten (reine Gebäudekosten), würde eine Steuerfalle drohen. Denn der Kauf einer Eigentumswohnung wird steuerrechtlich dem Kauf eines Gebäudes gleichgestellt. Der Fiskus prüft die 15-Prozent-Grenze daher für jede Eigentumswohnung gesondert. Hier würde die 15-Prozent-Grenze nur 18.750 Euro betragen (125.000 Euro x 15 Prozent). Sie würde durch die Renovierungskosten (33.613 Euro netto) überschritten. Die gesamten Renovierungskosten (40.000 Euro brutto) gelten daher als anschaffungsnahe Herstellungskosten und könnten steuerlich nur über die Abschreibung berücksichtigt werden.

    Vorteil beim Erben

    Die 15-Prozent-Grenze müssen Sie nur beachten, wenn Sie das Objekt im steuerrechtlichen Sinn angeschafft haben. Bei einem unentgeltlichen Erwerb, also vor allem durch vorweggenommene Erbfolge (Schenkung Eltern an Kind), gilt die 15-Prozent-Grenze nicht.

    Instandhaltungsrücklage – Beiträge, die Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnungen in die Instandhaltungsrücklage einzahlen, zählen zu den Werbungskosten, sobald sie tatsächlich verausgabt wurden.

    Abschreibung – Die Regeln zur Abschreibung bei vermieteten Gebäuden haben sich in den letzten Jahren immer wieder geändert. Neu angeschaffte Mietobjekte können Sie zurzeit in der Regel jährlich mit 2 Prozent Ihrer Anschaffungs- oder Baukosten (ohne Grund- und Bodenwert) abschreiben. Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr können Sie das Objekt aber nur zeitanteilig abschreiben (zum Beispiel bei Anschaffung im Juli: 6/12).

    Wenn die Anschaffung oder Herstellung des Objekts schon länger her ist, hilft die offizielle Anleitung zur Anlage V, diese finden Sie in der Anlage V im Formularcenter des Finanzministeriums. Dort sind die verschiedenen Abschreibungsmethoden und -sätze für „Altfälle“ detailliert aufgelistet.

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    Wenn Ihr Mieter Unternehmer ist

    Vermietungsumsätze sind eigentlich umsatzsteuerfrei. Wenn Sie eine Immobilie aber an einen Unternehmer vermieten, können Sie auf die Umsatzsteuerfreiheit Ihrer Vermietungsumsätze verzichten. Ihre Miete berechnen Sie in diesem Fall zuzüglich Umsatzsteuer und führen diese an das Finanzamt ab. Der entscheidende Vorteil einer Option zur Umsatzsteuerpflicht besteht für Sie darin, dass Ihnen das Finanzamt die gesamte Umsatzsteuer aus Ihren sogenannten Eingangsleistungen erstattet. Das sind vor allem die Umsatzsteuerbeträge, die bei der Anschaffung oder Herstellung des Objekts angefallen sind.

    Das geht aber nur, wenn Ihr Mieter das Objekt für Umsätze nutzt, die ihm einen Vorsteuerabzug ermöglichen (zum Beispiel Gewerbetreibende, nicht aber Ärzte). Im Zweifel kann das Finanzamt darüber Nachweise verlangen. Daher sollten Sie sich von Ihrem Mieter sicherheitshalber schriftlich versichern lassen, dass er tatsächlich Umsätze ausführt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen.

    Mietschnäppchen für Familienmitglieder

    Wenn Ihre Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen übersteigen, erzielen Sie steuerlich einen Verlust. Diesen Verlust können Sie grundsätzlich mit anderen positiven Einnahmen (zum Beispiel Arbeitslohn) steuerwirksam verrechnen. Nicht zuletzt deshalb ist unter nahen Angehörigen eine verbilligte Vermietung gang und gäbe.

    Seit 2012 ist der volle Werbungskostenabzug bei einer Vermietung zu Wohnzwecken möglich, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Andernfalls kürzt das Finanzamt Ihre Werbungskosten anteilig.

    In den meisten Kommunen gibt es Mietspiegel, die eine Mietpreisspanne vorgeben. Die Finanzämter akzeptieren es normalerweise, wenn Sie sich innerhalb einer vorhandenen Mietpreisspanne am untersten Wert orientieren. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, dürfen Sie Ihre Miete am ortsüblichen Mittelwert für vergleichbare Wohnungen ausrichten.

    So ermitteln Sie die Miete richtig

    Sie sollten die Miete möglichst nicht exakt nach der gesetzlichen Grenze bemessen, weil die Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht immer eindeutig ist. Als ortsübliche Miete gilt nämlich die Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten. Ein angemessener Sicherheitszuschlag von rund 10 Prozent dürfte das Risiko einer Unterschreitung der gesetzlichen Vorgaben in den meisten Fällen ausreichend begrenzen.

    Auch wenn Sie innerhalb der Familie vermieten, sollte das Ganze unbedingt wie unter fremden Dritten ablaufen. Deshalb sollten Sie vor allem einen Mietvertrag aufsetzen, an den sich die Beteiligten auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten von einem Konto des Mieters auf Ihr Konto überwiesen werden

    Keine Mieter in Sicht?

    Leerstand – Wenn Haus oder Wohnung länger leer stehen, schaut das Finanzamt irgendwann genauer hin. Es prüft dann, ob Sie mit dem Objekt überhaupt noch Einkünfte erzielen wollen. Unproblematisch sind übliche Leerstandszeiten, zum Beispiel, wenn die Mieter wechseln oder Sie renovieren lassen. Schwieriger wird es, wenn Ihnen das Finanzamt nicht mehr abnimmt, dass Sie wirklich vermieten wollen. Hier gilt für Sie nämlich eine „objektive Beweislast“.

    Ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen können Sie nur anhand von Belegen nachweisen. Dafür kommen zum Beispiel Rechnungen über Zeitungsannoncen, Makleraufträge oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern infrage. Sollte sich herausstellen, dass es für Ihre Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offensichtlich keinen Markt gibt, müssen Sie außerdem auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, etwa durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

    Sonderfall Ferienwohnung – Wer eine Ferienwohnung sein eigen nennt, kennt sich vielleicht schon mit dem Thema Leerstand aus. Ist die Saison nur kurz, ist eine ganzjährige Auslastung mit Mietern nahezu unmöglich. Als Vermieter sind Sie natürlich trotzdem sehr daran interessiert, alle laufenden und einmaligen Kosten der Ferienwohnung von der Steuer abzusetzen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Absicht haben, mit der Vermietung Überschüsse zu erzielen. Verzichten Sie auf eine Selbstnutzung Ihrer eigenen Ferienwohnung und halten Sie sie ausschließlich für eine Vermietung an fremde Dritte bereit, sind Sie „fein raus“. Ihren uneingeschränkten Werbungskostenabzug sichern Sie sich auch, wenn Sie die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem Vermittler übertragen, der nicht mit Ihnen verwandt ist, und eine eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen haben. Vermittler kann zum Beispiel ein überregionaler Reiseveranstalter oder eine Kurverwaltung sein.

    Antrag auf Erlass der Grundsteuer

    Wenn Ihre Mieteinnahmen unverschuldet ausgeblieben sind, können Sie bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde (bzw. in den Stadtstaaten beim Finanzamt) einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die Sie nicht zu vertreten haben. Die Grundsteuer kann Ihnen zu 25 Prozent erlassen werden, wenn Ihr normaler Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert war, bei einem Totalausfall ist ein 50-prozentiger Grundsteuererlass vorgesehen.

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    Artikel verfasst von

    freie Finanztip-Mitarbeiterin (bis 2015)

    Als freie Mitarbeiterin hat Sabine Himmelberg auf Finanztip zum Thema Steuern geschrieben. Sie blickt auf mehr als zwanzig Jahre Redaktionsarbeit im Steuerrecht zurück. Als spezialisierte Fachjournalistin deckt Sabine Himmelberg ein breites inhaltliches Spektrum für Publikationen namhafter Fachverlage ab. Nach ihrem Magisterabschluss an der Universität zu Köln trat sie in die Redaktion des Deubner Verlags ein, der Informationen für Rechtsanwälte und Steuerberater herausgibt und der WEKA-Gruppe angehört. Sie leitete dort drei Jahre lang die Redaktion Steuern.

    FAQs Steuerrecht (20 Fragen + Antworten)

    1. Muss ich Steuern bezahlen, wenn ich meine Eigentumswohnung / mein Grundstück verkaufe?

    Seit dem 1.4.2012 fallen Verkäufe von Immobilien unter den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer. Abgesehen von einigen Befreiungen ist jede Immobilientransaktion steuerpflichtig. Die 10-jährige Spekulationsfrist nach deren Ablauf Immobilien steuerfrei verkauft werden konnten, gibt es nicht mehr!

    2. Wann ist der Verkauf meiner Eigentumswohnung / meines Grundstückes steuerfrei?

    Das Gesetz sieht für die Immobilienertragsteuer unter anderem folgende Befreiungen vor:

    • Hauptwohnsitzbefreiung: Wer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren oder mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre seinen Hauptwohnsitz in der zu verkaufenden Immobilie hatte, ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreit.
    • Herstellerbefreiung: Wer sein Haus selber gebaut hat, oder zumindest der Bauherr mit einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko war, muss für den Gewinn aus dem Verkauf des Hauses keine Immobilienertragsteuer bezahlen. Sehr wohl aber für Gewinne aus dem Verkauf des Grundstückes!
    • Enteignung: Wird das eigene Grundstück enteignet fällt üblicherweise keine Immobilienertragsteuer an.

    3. Ich möchte ein Wohnrecht verkaufen – muss ich dafür Immobilienertragsteuer bezahlen?

    Nein, das Wohnrecht wird als bewegliches Recht eingestuft (auch wenn es im Grundbuch eingetragen wird) und fällt daher nicht in den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer.

    4. Meine Eltern möchten mir eine Eigentumswohnung / ein Grundstück schenken, müssen sie dafür Immobilienertragsteuer bezahlen?

    Nein, unentgeltliche Vorgänge wie die Schenkung fallen nicht in den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer.

    5. Im Rahmen meiner Scheidung habe ich meiner Frau / meinem Mann meinen Anteil an der gemeinsamen Eigentumswohnung / dem gemeinsamen Grundstück übertragen (Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens) – muss ich dafür Immobilienertragsteuer bezahlen?

    Nein, die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens fällt nicht in den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer.

    6. Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer – womit muss ich rechnen?

    Grundsätzlich ist die Höhe der Immobilienertragsteuer von vielen Faktoren abhängig – jeder Sachverhalt ist individuell zu beurteilen. Als Faustregel kann man, unter Außerachtlassung der Befreiungstatbestände, bei einer Immobilie die sich per April 2012 bereits mehr als 10 Jahre im eigenen Besitz befand, mit 4,2% des Verkaufserlöses rechnen. Stand die Immobilie im April 2012 weniger als 10 Jahre im eigenen Besitz, beträgt die Immobilienertragsteuer grundsätzlich 30% der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten.

    7. Wann muss ich die Immobilienertragsteuer bezahlen? Wie muss ich die Steuer bezahlen?

    Die Immobilienertragsteuer ist am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats fällig. D.h. wenn der Verkauf der Eigentumswohnung / des Grundstückes am 17. April erfolgt (Kaufvertragsdatum) und der Kaufpreis dem Verkäufer am 4. Mai überwiesen wird, ist die Immobilienertragsteuer am 15. Juli fällig. Die Abfuhr der Immobilienertragsteuer erfolgt im Regelfall durch den betreuenden Notar, daher muss man selber keine Schritte diesbezüglich setzen.

    8. Ich möchte eine Eigentumswohnung / ein Grundstück kaufen – welche Nebenkosten fallen an?

    An Nebenkosten beim Eigentumswohnungs-/ Grundstückskauf sind im Wesentlichen zu berücksichtigen:

    • 3,5% Grunderwerbsteuer (vom Kaufpreis)
    • 1,1% Eintragungsgebühr (vom Kaufpreis)
    • eventuell 1,2 % Eintragungsgebühr für einen Hypothekarkredit (von der Kreditsumme)
    • Kosten der Vertragserrichtung (Notar) – ca. 2% (vom Kaufpreis – jedoch stark variabel)
    • Kosten für den Makler – ca. 3% (vom Kaufpreis – jedoch stark variabel)

    9. Muss der Kaufvertrag durch einen Notar errichtet werden oder kann ich auch eine allgemeine Vorlage dafür verwenden und die Kosten für den Notar sparen?

    Ein Liegenschaftskaufvertrag ist nicht notariatspflichtig, er kann auch von jedem Rechtsanwalt verfasst bzw. errichtet werden. Für die grundbücherliche Eintragung des Eigentümerwechsels ist es allerdings notwendig, dass der Vertrag eine richtige Aufsandungserklärung enthält und die Unterschriften beglaubigt sind. Die Beglaubigung kann durch einen Notar oder ein Bezirksgericht erfolgen.

    10. Ich habe eine Immobilie erworben, zusätzlich habe ich auch die Einrichtung der Immobilie mit einem gesonderten Vertrag erworben (Fahrnisvertrag). Fällt für den Erwerb der Einrichtung auch Grunderwerbsteuer an?

    Nein, da es sich um einen gesonderten Vertrag handelt und mit dem Vertrag kein Grundstück übertragen wird fällt keine Grunderwerbsteuer an. Achtung, Verträge dieser Art dürfen nicht missbräuchlich verwendet werden.

    11. Meine Eltern möchten mir eine Eigentumswohnung / ein Grundstück schenken, muss ich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr bezahlen?

    Ja, auch bei der Schenkung fällt Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an. Da jedoch in diesem Fall kein Kaufpreis als Bemessungsgrundlage vorliegt, wird die Grunderwerbsteuer vom sogenannten Grundstückswert berechnet. Der Grundstückswert kann auf drei unterschiedliche Arten ermittelt werdden – entweder anhand der pauschalen Sachwertermittlung, auf Basis eines geeigneten Immobilienpreisspiegels oder auf Basis eines Gutachtens. Der Grundstückswert entspricht in etwa dem Verkehrswert, liegt aber tendenziell leicht darunter. Die Eintragungsgebühr wird vom dreifachen Einheitswert berechnet. Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt festgelegt und liegt meist wesentlich unter dem Verkehrswert der Eigentumswohnung / des Grundstückes.

    12. Ich möchte ein Haus / eine Wohnung mieten, welche Kosten entstehen bei der Vergebührung des Mietvertrages?

    Wird der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (unbefristeter Mietvertrag) beträgt die Gebühr 1% des dreifachen Jahreswertes der vertraglich vereinbarten Leistung. Wird der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen (befristeter Mietvertrag) beträgt die Gebühr 1% des entsprechend der Befristung vervielfachten Jahreswertes der vertraglich vereinbarten Leistung wobei maximal der dreifache Jahreswert anzusetzen ist.

    13. Ich möchte mein Haus/meine Wohnung vermieten, muss ich dafür Umsatzsteuer in Rechnung stellen?

    Bis zu einem Jahresumsatz von EUR 30.000,- pro Jahr kann auf die Verrechnung von Umsatzsteuer verzichtet werden. Erst bei einem höheren Umsatz muss grundsätzlich Umsatzsteuer aufgeschlagen werden.

    14. Ich vermiete mein Haus/meine Wohnung, der Vermietungsumsatz liegt unter EUR 30.000,- pro Jahr. Kann ich trotzdem Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen und welche Vor- und Nachteile hätte das?

    Auch unter einem Jahresumsatz von EUR 30.000,- kann man freiwillig Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen. Damit wird die Miete für den Mieter entsprechend teurer, der Vermieter kann sich aber die Umsatzsteuer (Vorsteuer) die ihm in Rechnung gestellt wurde (z.B. von der Hausverwaltung oder von Investitionskosten) abziehen wodurch sich die Kosten für den Vermieter verringern. Jedes Quartal muss errechnet werden wie viel Umsatzsteuer eingenommen wurde und wie viel Vorsteuer davon in Abzug gebracht werden kann – der Differenzbetrag ist an das Finanzamt zu überweisen. Darüberhinaus gibt es viele andere zu berücksichtigende Umstände die aber individuell betrachtet werden müssen.

    15. Wieviel Umsatzsteuer muss ich eigentlich in Rechnung stellen wenn ich mein Haus / meine Wohnung vermiete?

    Sofern zu Wohnzwecken vermietet wird, sind 10% Umsatzsteuer aufzuschlagen. Wird an ein Unternehmen vermietet besteht grundsätzlich ein Wahlrecht ob Umsatzsteuer aufgeschlagen wird oder nicht, der Steuersatz beträgt 20%. An Unternehmen wie Banken, Versicherungen, Ärzte, etc. darf jedoch nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet werden.

    16. Ich habe mich dazu entschlossen, mein Haus / meine Wohnung mit Umsatzsteuer zu vermieten. Wie führe ich die mit der Miete verrechnete Umsatzsteuer an das Finanzamt ab?

    Abhängig von der Höhe der Umsätze muss die Umsatzsteuerschuld monatlich oder quartalsweise durch Gegenüberstellung der vereinnahmten Umsatzsteuer und verausgabten Umsatzsteuer (Vorsteuer) errechnet werden und bis zum 15. des auf das Monat oder Quartal zweitfolgenden Monats an das Finanzamt abgeführt werden. Die Umsatzsteuer für Februar müsste daher bis zum 15. April an das Finanzamt bezahlt werden.

    17. Wie hoch werden die Einkünfte aus der Vermietung besteuert?

    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif. Die Versteuerung der Einkünfte erfolgt durch Erfassung in der Einkommensteuererklärung. Die gesamten Einkünfte des Jahres werden addiert und in Summe der Einkommensteuer unterworfen. Die Höhe der Einkommensteuer für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist daher abhängig von der Höhe der gesamten Einkünfte.

    18. Ich beziehe nur Einkünfte aus einem Dienstverhältnis – ab sofort beziehe ich auch Einkünfte aus der Vermietung meiner Eigentumswohnung – muss ich überhaupt eine Einkommensteuererklärung abgeben – und wenn ja bis wann?

    Ja, sofern die Einkünfte aus der Vermietung der Eigentumswohnung EUR 730,- pro Jahr überschreiten und das gesamte Einkommen EUR 11.000 überschreitet, muss eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden. Die Einkommensteuererklärung muss bis zum 30. Juni des Folgejahres elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden.

    19. Welche Ausgaben kann ich von den Einnahmen aus der Vermietung meiner Eigentumswohnung / meines Grundstückes steuerlich absetzen?

    Neben den anfallenden Betriebskosten (die dem Mieter weiterverrechnet werden) können Steuerberatungskosten, Instandhaltungskosten (soweit nicht über die Betriebskosten weiterverrechnet), Investitionen in das Objekt (Achtung, bestimmte Investitionen müssen über einen längeren Zeitraum verteilt abgesetzt werden), die Abschreibung der Anschaffungskosten für den Gebäudeteil iHv 1,5% pro Jahr und vieles mehr abgesetzt werden.

    20. Durch die Absetzposten entsteht ein Verlust aus der Vermietung meiner Eigentumswohnung / meines Grundstückes. Wie ist mit diesem Verlust steuerlich umzugehen?

    Grundsätzlich können Verluste aus der Vermietung einer Eigentumswohnung / eines Grundstückes mit anderen Einkünften verrechnet werden. Dies gilt aber nur solange, als es sich nur um vorübergehende Verlust handelt. Wenn die Verluste nachhaltig (über viele Jahre hinweg) entstehen, könnte ein Liebhabereibetrieb unterstellt werden – in diesem Fall sind die Verluste nicht mehr verrechenbar.

    Alle Rechte vorbehalten. Nutzung ausschließlich für den privaten Eigenbedarf. Eine Weiterverwendung und Reproduktion über den persönlichen Gebrauch hinaus ist nicht gestattet.

    Источники: http://www.finanztip.de/einkuenfte-aus-vermietung/, http://www.finanztip.de/steuertipps-vermieter/, http://mobil.derstandard.at/1378248884957/FAQs-Steuerrecht-20-FragenAntworten

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