Steuern vermietung

    0
    70

    Vermieten und Steuern: Was der Fiskus verlangt

    So können Sie bares Geld sparen

    Für Ihre Einnahmen beim Vermieten werden Steuern fällig. Als Vermieter dürfen Sie aber auch bestimmte Aufwendungen geltend machen und von der Steuer absetzen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.

    Je nachdem ob Sie mit ihrer vermieteten Immobilie einen Gewinn oder Verlust erwirtschaften, erhöhen oder senken Sie beim Vermieten Ihre Steuern. Für Ihre Steuererklärung sollten Sie alle Belege sammeln und anfallenden Einnahmen und Ausgaben sorgfältig erfassen. Auf der Einnahmenseite verbuchen Sie sämtliche Geldzuflüsse, auf der Aufwendungsseite alle Ausgaben. Was am Ende übrig bleibt, ergibt den steuerlich relevanten Gewinn oder Verlust.

    Auch Nebenkosten sind Einnahmen

    Einnahmen aus Vermietung müssen Sie versteuern.

    Neben der Kaltmiete zählen auch die Nebenkosten, die Ihnen der Mieter überweist, als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen Sie alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung anfallen, als Aufwendungen von Ihren Einnahmen abziehen. Dazu zählen auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Einzige Ausnahme: Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich dabei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

    Aufwendungen beim Vermieten von der Steuer absetzen

    Modernisierungskosten können Sie bei der Steuererklärung geltend machen.

    Weil sich die Bausubstanz im Lauf der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Sie die AfA (Absetzung für Abnutzung, üblicherweise als „Abschreibung“ bezeichnet) geltend machen. Als Regelsatz gilt, dass Sie 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes als AfA von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen. Als Basis dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Letzterer wird anhand der örtlichen Bodenrichtwerttabelle herausgerechnet. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet worden sind, können 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent geltend gemacht werden. Auch Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Immobilie können Sie steuerlich geltend machen. Die Kosten hierfür dürfen Sie von Ihren Einnahmen abziehen – entweder auf einmal in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie neue Fenster, neue Bodenbeläge oder ein neues Bad haben einbauen lassen.

    Worauf Vermieter achten sollten

    Ob Haus oder Wohnung – Vermieter müssen alle Mieteinnahmen versteuern. Natürlich können alle anfallenden Kosten dagegen gerechnet werden. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt.

    Auch Ausgaben, die Ihnen in direktem Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, gehören in die Steuererklärung. Hierzu gehören zum Beispiel auch Kosten für die Immobilienanzeige.

    Dazu zählen unter anderem Fahrtkosten für die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder Werbeausgaben bei der Suche nach einem neuen Mieter.

    Schuldzinsen nicht vergessen

    Alle Posten sollten Sie für das Finanzamt mit Rechnungen und Bescheinigungen belegen.

    Eine nicht zu unterschätzende Steuerersparnis bringt die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen bei der Immobilienfinanzierung. Sofern das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung eingesetzt wird, können Sie die dafür anfallenden Zinsen in voller Höhe als Aufwendung von Ihren Einnahmen abziehen. Tilgungsanteile innerhalb der monatlichen Kreditrate werden vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt.

    All diese Einnahmen- und Aufwendungsposten werden bei der Einkommensteuererklärung im Formular „Vermietung und Verpachtung / Anlage V“ aufgeführt. Bei der Abgabe der Erklärung sollten Sie die dazugehörigen Belege wie Rechnungen oder Zinsbescheinigungen beifügen, um eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.

    Steuerliche Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden

    Erzielen Sie einen Gewinn aus der Vermietung, wird dieser zu Ihren weiteren Einkünften addiert und erhöht Ihre Steuerlast. Bei einem Verlust können Sie diesen mit anderen Einkünften – beispielsweise aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit – verrechnen.

    Der richtige Energieausweis für Sie

    • Bequem online beantragen: Einfach Formular ausfüllen & abschicken
    • 10 Jahre gültig: Ausweis persönlich durch Energieberater geprüft

    Jetzt Energieausweis beantragen

    Weitere Artikel

    Lexikon – Eigentum

    Schnell informiert: Alle wichtigen Begriffe für Immobilieneigentümer.

    Häufige Fragen

    Diese Fragen beschäftigen Eigentümer, wir wollen sie beantworten.

    Rechtstipps & Nachrichten

    Mit den Eigentümer News immer informiert: Alle 14 Tage kostenlos aktuelle Nachrichten und Rechtsurteile für Eigentümer und Vermieter.

    Immobilie erfolgreich verkaufen

    Profitieren Sie von der guten Marktlage! Unsere Experten beraten Sie kostenlos.

    Seiteninformation

    Europaweit der größte Online-Automarkt – AutoScout24

    Transparenz und Sicherheit bei Finanzentscheidungen – FinanceScout24

    Scout24 ermöglicht Menschen, ihre Träume von Immobilien & Autos zu verwirklichen.

    Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann

    Von Kauf oder Bau, Гјber Wartungen bis hin zu Reparaturen: Ein Vermieter kann in der Regel alle Kosten fГјr vermietete Immobilien absetzen.

    Nehmen wir einmal an, Heike vermietet ein Haus mit bestem Rheinblick in Bonn. Die Mieteinnahmen, die sie Monat für Monat bekommt, muss sie zwar versteuern, sie kann im Gegenzug aber auch viele Kosten zum Beispiel für Zinsen oder Reparaturen als sogenannte Werbungskosten in ihre Steuererklärung eintragen.

    Nachfolgend zeigen wir Ihnen zuerst, wie das Finanzamt rechnet und anschlieГџend wie der Vermieter vorgehen muss:

    1. Wie das Finanzamt rechnet:

    Der Fiskus zählt alle Mieteinnahmen eines Jahres zusammen. Davon zieht das Finanzamt das Geld ab, das Heike im gleichen Jahr für das Haus ausgegeben hat – zum Beispiel für Reparaturen, Zinsen oder Fahrtkosten. Nur was übrig bleibt, wird versteuert.

    Heike trägt sowohl die Mieteinnahmen als auch die Ausgaben für das vermietete Haus in ihre Steuererklärung ein. Dafür füllt sie im Rahmen seiner Steuererklärung die sogenannte Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus.

    Kauft Heike Dinge für das vermietete Haus, die weniger als 410 Euro netto kosten, ist das ziemlich einfach. Sie kann diese Ausgaben komplett von ihren Mieteinnahmen abziehen. Das könnten zum Beispiel Ausgaben für ein neues Waschbecken sein oder auch für Armaturen, Steckdosen oder Lichtschalter.

    Kauft Heike allerdings etwas für ihr Bonner Mietshaus, das den Nettowert von 410 Euro übersteigt, wird es ein bisschen komplizierter: Heike muss das Gekaufte über mehrere Jahre hinweg von der Steuer absetzen. Das nennt man Abschreibung. Beispiele für Dinge, die abgeschrieben werden, sind etwa ein Kühlschrank bei einer Einbauküche in der Mietswohnung, eine Waschmaschine oder ein Rasenmäher.

    Grundsätzlich gilt: Nur das, was Sie als Vermieter tatsächlich zahlen, können Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Kosten, die der Mieter übernimmt, zählen nicht dazu.

    Das Prinzip der Abschreibung heiГџt im Steuerrecht auch "Absetzung fГјr Abnutzung"В oder kurz AfA. Welche Dinge Sie wie lange absetzen, ist vom Gesetzgeber meistens genau geregelt. WennВ die Nutzungsdauer nicht genau festgelegt ist, mГјssen Sie die Dauer schГ¤tzen. В

    Wichtig: FГјr alle Ausgaben, die HeikeВ geltend machen will, benГ¶tigt sieВ einen Beleg. Und diese Belege sind an eine AufbewahrungspflichtВ gebunden – sie mГјssen zwei Jahre lang aufbewahrt werden.

    Zinsen, Nebenkosten, KontofГјhrung.

    Was kann Heike alles als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung angeben? Unser Überblick mit 16 Punkten zeigt Ihnen, was Vermieter alles absetzen können:

    1. AnschaffungskostenВ von Haus oder Wohnung

    Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Vermieter 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr von der Steuer absetzen bzw. abschreiben, wie es in diesem Fall korrekt heißt. Und zwar so lange bis 100 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin 2 Prozent im Jahr abschreiben – nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. So besagt es die Regel. Doch keine Regel ohne Ausnahmen.

    2. Grundsteuer

    Ob Großgrundbesitzer oder Laubenliebhaber – als Immobilienbesitzer muss man jährlich Grundsteuer bezahlen. Erhoben wird diese Steuer vom Staat. Die Höhe der Grundsteuer legt letztlich aber die Gemeinde fest, in der die Immobilie steht. Immerhin: Heike kann ebenso wie alle anderen Vermieter die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und das sogar in voller Höhe.

    Der Hausbau in den 80er Jahren hat Heike viel Geld gekostet. Geld, das sie sich bei der Bank leihen musste. Und so geht es vielen Vermietern: Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus über ein Hypothekendarlehen. Dafür leihen sie sich Geld von der Bank und geben die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Danach muss jeden Monat nicht nur der Kredit selbst abbezahlt werden, sondern auch die monatlich anfallenden Zinsen. Und diese Zinsen können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

    4. KontofГјhrung

    Heike hat sich bei seiner Bank ein eigenes Konto für die Einnahmen und Ausgaben, die das vermietete Häuschen betreffen, einrichten lassen. Ihre Bank erhebt dafür Kontoführungsgebühren – und genau diese Gebühren kann Heike ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

    5. MaklergebГјhren

    Unsere Vermieterin Heike hat zwar ihr Mietshaus in Bonn, lebt aber im fast 600 Kilometer entfernten Berlin. Auf der Suche nach einem geeigneten Mieter nimmt sie die Unterstützung eines Maklers vor Ort in Anspruch. Mit Erfolg – denn schnell war ein verlässlicher Mieter gefunden. Allerdings entstanden natürlich auch Maklergebühren. Da Heike die Gebühren selbst getragen hat, kann sie diese von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen.

    Anzeigen im Internet oder in Zeitungen, Prospekte oder Radio-Spots: Wenn ein Vermieter eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten will und dafür Werbung macht, kann er die Ausgaben im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V eintragen.

    7. BГјrokosten

    Nun gibt es auch Vermieter, die sich – anders als Heike in unserem Beispiel – ohne fremde Hilfe um die Vermietung einer Immobilie kümmern. In diesem Fall können zum Beispiel die Kosten für Mustermietverträge, Telefon und Porto, Schreibbedarf und Software abgesetzt werden.

    8. Hausnebenkosten

    Heizung, Wasser, die Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Kosten für einen Hausmeister oder Hausverwalter, der Schornsteinfeger, die Müllabfuhr, der Winterdienst, die Straßenreinigung und Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung oder Brandversicherung – Heike bekommt dafür von ihrem Mieter monatlich Nebenkosten. Die muss sie natürlich auch als Einnahmen versteuern. Aber: Sie kann sie danach auch als Werbungskosten in ihre Steuererklärung eintragen.

    Wäre Heike Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und hätte ihre Wohnung vermietet, so wäre sie verpflichtet, für die entstehenden Hausnebenkosten eine Vorauszahlung an den Verwalter zu zahlen. Dieser monatliche Vorschuss wird auch als Hausgeld bezeichnet. Steuerlich gesehen, kann der Vermieter das gezahlte Hausgeld als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Einzige Voraussetzung: Es darf nur in die Steuererklärung eingetragen werden, wenn der Verwalter das Geld bereits für das gemeinschaftliche Haus ausgegeben hat.

    9. Reparatur und Renovierung

    Kaputter Boiler, tropfender Wasserhahn, neue Fenster: In den meisten Fällen muss der Vermieter zahlen, wenn etwas in der Wohnung kaputt ist oder renoviert wird. So geht es auch Heike, als sie einen Anruf von ihrem Mieter bekommt. Der Abfluss in der Küche ist nicht mehr dicht. Heike schickt umgehend einen Handwerker in das Bonner Haus und hat auch postwendend die Rechnung im Briefkasten. Auch die Handwerkerkosten können Vermieter von der Steuer absetzen – und zwar komplett.

    10. Sanierung

    Ist eine Sanierung oder ein Umbau der Wohnung oder des Hauses notwendig, muss der Vermieter die Kosten in der Regel über eine langjährige Abschreibung von der Steuer absetzen. Das gilt aber nur für Baumaßnahmen, die mehr als 4.000 Euro im Jahr kosten. Alle Kosten die darunter liegen, kann der Vermieter noch im selben Jahr steuerlich geltend machen.

    Auch in Berlin vermietet Heike - allerdings nur eine möblierte Einzimmerwohnung. Da sie die Wohnung samt Inventar – also inklusive Möbel, Einbauküche usw. – ihrem Mieter überlässt, kann sie die Kosten für die Möbel und die sonstige Ausstattung in der Regel von der Steuer absetzen. Dabei gilt auch hier: Gegenstände, die weniger als 410 Euro netto kosten, kann sie direkt in seiner Steuererklärung als Ausgaben angeben. Gegenstände, die den Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden.

    12. Fahrtkosten

    ZurГјck zum HГ¤uschen mit Rheinblick: HeikeВ fГ¤hrt in regelmäßigen AbstГ¤nden nach Bonn, um nach dem Rechten zu sehen. Dabei kann es auch schon einmal vorkommen, dass sie einen Abstecher zum Baumarkt machen muss, um Material fГјr kleinere Reparaturen zu kaufen. Alle Fahrten, die Heike im Zusammenhang mit ihrerВ vermieteten Immobilie macht, kann sie als AusgabenВ geltend machen. Das bedeutet: Bei Fahrten mit dem eigenen Pkw 30 Cent pro Kilometer zum Beispiel zum Mieter oder Handwerker, zur Bank oder zum Steuerberater.В

    13. Anwaltskosten

    Manchmal bleibt das leider nicht aus: Auch Heike hatte schon Ärger mit einem früheren Mieter. Schon bei kleineren Streitigkeiten kann ein Brief vom Anwalt Wunder wirken. Aber auch wenn es ausufert, die Kosten für Rechtsanwalt, Gutachter und Gericht können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

    14. Mitgliedsbeiträge

    Regelmäßige und aktuelle Informationen speziell für Vermieter gibt es bei Verbänden wie "Haus und Grund" oder "Vermieterverband". Die Mitgliedsbeiträge dafür können Vermieter ebenfalls in der Anlage V eintragen und somit geltend machen.

    15. Abfindung fГјr Mieter

    Wenn Heike ihrem Mieter eine Abfindung zahlen, damit er auszieht, kann sie auch dieses Geld von der Steuer absetzen. Sie ist jedoch nicht dazu verpflichtet, ihrem Mieter eine Auszugsprämie zu zahlen. Deshalb ist auch nirgendwo festgelegt, wie hoch so eine Entschädigung ausfallen muss. Üblich sind eine, wenn nicht sogar mehrere Monatsmieten.

    Heike kann als Vermieterin die Auszugsprämie  in zwei Fällen von der Steuer absetzen:

    1. Wenn sie die Wohnung modernisiert und anschließend gegen eine höhere Miete wieder vermietet. Dann trägt sie den Betrag als Werbungskosten in der Anlage V "Vermietung und Verpachtung" ein.

    2. Oder wenn sie die Immobilie anschließend verkaufen. In diesem Fall wird die Auszugsprämie vom Veräußerungsgewinn abgezogen.

    Wichtig: Nicht absetzen kГ¶nnen Sie als Vermieter die AuszugsprГ¤mie, wenn Sie selbst in die Wohnung einziehen wollen.В

    16. Leerstand

    Wenn Heike trotz Zeitungsannoncen oder Inseraten im Internet keinen Mieter findet und die Immobilie leer steht, muss sie nicht nur mit einem Mietausfall rechnen, sondern hat auch weiterhin zahlreiche Ausgaben. Zu den laufenden Kosten gehören zum Beispiel die Nebenkosten wie Wasser-, Strom- und Heizkosten sowie die Kosten für Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Kreditzinsen. Auch bei einem Leerstand wegen Renovierung fallen die genannten Kosten weiterhin an.

    Die gute Nachricht: Diese Ausgaben kann Heike als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich geltend machen. Sie muss sich allerdings ernsthaft um eine Vermietung bemГјhen und diese Absicht dem Finanzamt nachweisen. Folgende MaГџnahmen wertet das Finanzamt als ernsthafte, sogenannte Einkunftserzielungsabsicht:

    • wiederholt Zeitungsannoncen und Anzeigen im Internet schalten
    • einen Makler beauftragen
    • die Wohnung renovieren
    • den Mietpreis anpassen

    Steht eine Wohnung über einen längeren Zeitraum leer – zum Beispiel mehrere Jahre –, muss der Vermieter mit kritischen Nachfragen des Finanzamtes rechnen. Anzeigen in der Zeitung oder im Internet alleine reichen dann nicht aus, um die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Zusätzlich müsste der Vermieter beispielsweise einen Makler beauftragen oder die Wohnung renovieren.

    Inhalt teilen:

    Steuer ABC

    Nachricht

    Steuer ABC

    Meist gelesen

    Für Weihnachtsgeld werden Steuern fällig

    Was sind außergewöhnliche Belastungen?

    Was sind Spenden und wie setzt man sie ab?

    Berater aussuchen, Termin vereinbaren und entspannt zurücklehnen. Denn Ihr Berater übernimmt den lästigen Steuerkram für Sie.

    Haben Sie Fragen zur Mitgliedschaft? Unsere Mitarbeiter sind gerne fГјr Sie da: 06321 96 39 96 9

    EinkГјnfte aus Vermietung und Verpachtung: So minimieren Sie Ihre Steuerlast

    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) liegen vor, wenn Sie Grundstücke, Wohn- oder Geschäftsgebäude, Gebäudeteile oder Eigentumswohnungen, die Ihnen privat gehören, gegen Bezahlung an andere Personen überlassen. Wenn Sie Aufwendungen für diese Objekte haben, können Sie diese als Werbungskosten bei der Steuer absetzen. Auf diese Weise können Sie Ihre Mieteinnahmen für die Steuer bzw. für das Finanzamt reduzieren.

    In diesem Beitrag erfahren Sie:

    Kennen Sie schon die neuen Lösungen?

    Alle wichtigen Steuerprogramme im Vergleich: WISO Software, TAXMAN, SteuerSparErklärung, smartsteuer und mehr!

    Hier geht es zum Steuersoftwarevergleich

    Mieteinnahmen und Steuer: Welche Regeln gelten?

    Steuerliche Anforderungen des Finanzamts im Zusammenhang mit Mieteinnahmen und -ausgaben sind häufig komplex. Grundsätzlich müssen Sie alle Mieteinnahmen versteuern, die Sie aus der Vermietung oder Verpachtung erhalten, also:

    • die eigentliche Miete oder Pacht
    • Entgelte fГјr NebenrГ¤ume (Keller, Garagen)
    • Umlagen (z. B. Energiekosten, MГјllabfuhr) oder
    • Entgelte fГјr Grund und Boden oder fГјr WerbeflГ¤chen auf dem GrundstГјck

    Achtung: Keine Mieteinnahmen aus steuerlicher Sicht sind Kautionen, die der Mieter vorauszahlen muss. Kann der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt auf die Kaution zugreifen, weil der Mieter trotz Mahnung seine Miete nicht zahlt oder entstandene Schäden nicht ersetzt, zählt die Kaution in diesem Zeitpunkt zu den Einnahmen.

    Einnahmen sind in dem Jahr anzusetzen, in dem sie dem Vermieter zugeflossen sind (Zuflussprinzip). Deshalb werden auch nachgezahlte Mieten fГјr frГјhere Jahre im Jahr der Zahlung erfasst.

    Auch Einnahmen für an Angehörige vermietete Grundstücke/Grundstücksteile sind zu berücksichtigen. Allerdings wird hier ggf. genauer geprüft, ob diese Vermietung wie unter Fremden üblich vereinbart und auch durchgeführt wird.

    Sie müssen nicht Eigentümer eines Grundstücks sein, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben zu können. Auch als Mieter erzielen Sie bei Untervermietung solche Einkünfte. Vermieten Sie Teile Ihrer im Übrigen selbst genutzten Wohnung vorübergehend, z. B. kurze Zeit an einen Studenten, und übersteigen die Einnahmen 520 EUR im Kalenderjahr nicht, kann aus Vereinfachungsgründen eine Besteuerung unterbleiben.

    Das eBook zur Steuererklärung:

    Das steuern.de eBook SteuererklГ¤rung spart Zeit und Geld – hier finden Sie Tipps & Infos fГјr Ihre SteuererklГ¤rung:

    Welche Werbungskosten können Sie bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen?

    AuГџer bei Anschaffungskosten oder Herstellkosten, die als Abschreibung ab dem Jahr der Entstehung zu berГјcksichtigen sind, erfolgt der Abzug von Werbungskosten im Jahr der Zahlung (Abflussprinzip).

    Typische Werbungskosten sind:

    • Abschreibungen auf das GebГ¤ude: Auch (nachtrГ¤gliche) Anschaffungskosten oder Herstellkosten eines GebГ¤udes kГ¶nnen nicht im Jahr der Zahlung in voller HГ¶he abgezogen werden. Sie werden durch Abschreibung auf einen langen Zeitraum als Werbungskosten verteilt. Getrennt vom GebГ¤ude abgeschrieben werden Solar-/Fotovoltaikanlagen. Dasselbe gilt fГјr Gartenanlagen.
    • Erhaltungsaufwendungen (Reparaturkosten): Das sind Aufwendungen fГјr die Erneuerung von bereits vorhandenen Objekten. Sie sind im Jahr der Zahlung sofort in voller HГ¶he als Werbungskosten abziehbar.

    Achtung: Die Abgrenzung gegenüber nachträglichen Anschaffungskosten und Herstellkosten muss besonders geprüft werden.

    Sonderfall: Bei Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, kann ein größerer Erhaltungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.

    Wenn nach Fertigstellung des Gebäudes eine Baumaßnahme durchgeführt wird, für die der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 4.000 EUR beträgt, kann der Bruttobetrag aus Vereinfachungsgründen als Erhaltungsaufwand behandelt und sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden.

    Werden zeitgleich verschiedene Baumaßnahmen, die nicht miteinander zusammenhängen, im selben Haus durchgeführt, können Sie die Vereinfachungsregelung für jede einzelne dieser Baumaßnahmen in Anspruch nehmen.

    Praxis-Beispiel: Vereinfachungsregelung bei verschiedenen BaumaГџnahmen

    Achtung: Hohe Aufwendungen in zeitnahem Zusammenhang mit der Anschaffung

    • Anschaffungskosten fГјr ein anderes, mitvermietetes Wirtschaftsgut als das GebГ¤ude sind mit der linearen Abschreibung gleichmäßig auf die individuelle Nutzungsdauer zu verteilen.

    Praxis-Beispiel: In eine Mietwohnung wird eine KГјche eingebaut. Die Anschaffungskosten der KГјche sind gesondert auf die Nutzungsdauer (im Allgemeinen 10 Jahre) abzuschreiben.

    • Betragen die Anschaffungskosten fГјr ein einzelnes, mitvermietetes Wirtschaftsgut (z. B. Waschmaschine oder RasenmГ¤her) hГ¶chstens 410 EUR (bei Anschaffung nach 2017 nicht mehr als 800 EUR) ohne Umsatzsteuer, kГ¶nnen diese sofort in voller HГ¶he mit dem Bruttobetrag als Werbungskosten abgezogen werden.
    • Sonstige Werbungskosten, z. B. Grundsteuer, MГјllgebГјhren, Energiekosten, SchornsteinfegergebГјhren, HausversicherungsbeitrГ¤ge, Verwaltungskosten, Ausgaben fГјr Hausbesitzerverein und Hausmeisterservice, Inseratskosten bei Mietersuche. Fahrtkosten (Pkw 0,30 EUR je gefahrener Kilometer) und Verpflegungspauschalen im Zusammenhang mit der Verwaltung des GrundstГјcks.

    Nicht zu den Werbungskosten gehört der Wert der eigenen Arbeitsleistung (ersparte Aufwendungen).

    Was gilt bei verbilligter oder kostenloser Гњberlassung einer Wohnung?

    Entspricht die tatsächliche Miete nicht der ortsüblichen Marktmiete, muss ggf. geprüft werden, ob eine verbilligte Überlassung vorliegt. Das zeigt ein Vergleich der tatsächlichen Miete zzgl. Nebenkosten (Warmmiete) mit der ortsüblichen Miete zzgl. Nebenkosten. Für verbilligte oder kostenlose Überlassung einer Wohnung gelten besondere Regeln beim Werbungskostenabzug:

    • Eine verbilligte oder teilentgeltliche Гњberlassung liegt vor, wenn die tatsГ¤chliche Warmmiete auf Dauer weniger als 66 % der ortsГјblichen Miete betrГ¤gt. In diesen FГ¤llen sind die Aufwendungen nur eingeschrГ¤nkt als Werbungskosten abziehbar. Der Anteil der abziehbaren Aufwendungen ergibt sich aus dem VerhГ¤ltnis der tatsГ¤chlichen Miete zur ortsГјblichen Miete.
    • BetrГ¤gt die tatsГ¤chlich erhaltene Miete weniger als 10 % der ortsГјblichen Warmmiete, liegt eine kostenlose Гњberlassung vor. Hier ist kein Werbungskostenabzug fГјr die Aufwendungen fГјr die Wohnung mГ¶glich.

    Was gilt bei einem gemischt genutzten GrundstГјck?

    Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, z. B. teilweise vermietet und teilweise eigengenutzt, ist jede Nutzung für sich zu beurteilen. Bei einer Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

    Bei der Aufteilung der Aufwendungen sind folgende Grundsätze zu beachten:

    • Aufwendungen, die ausschlieГџlich auf eine Nutzung entfallen, sind nur dieser Nutzung direkt (allein) zuzuordnen, z. B. Reparaturen in der vermieteten Wohnung.
    • Aufwendungen, die das GesamtgebГ¤ude betreffen, sind im VerhГ¤ltnis der NutzflГ¤chenaufzuteilen, z. B. Schuldzinsen, Grundsteuer, Dach- oder Fassadenreparatur.
    • Kosten, die auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten bzw. auf einen unentgeltlich Гјberlassenen Teil des GebГ¤udes entfallen, sind nicht als Werbungskosten abziehbar.

    Wie werden Zinsen steuerlich behandelt?

    Zinsen für ein Darlehen zur Herstellung oder Anschaffung eines teilweise selbst genutzten und teilweise vermieteten Gebäudes sind auch nur für den vermieteten Teil als Werbungskosten abziehbar.

    In der Regel wird das ganze Objekt mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert, sodass die Schuldzinsen nur anteilig (aufgeteilt nach der Nutzfläche) abgezogen werden können.

    Eine direkte Zuordnung der Finanzierungskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und der Privatnutzung Verpachtung kann jedoch vorgenommen werden, wenn

    • die Anschaffungskosten (Kaufpreis und Nebenkosten) und Herstellungskosten aufteilbar sind. So kГ¶nnen beispielsweise die Rohbaukosten im VerhГ¤ltnis der NutzflГ¤chen, die Innenausbaukosten aber durch direkte Zuordnung auf die unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden.
    • unterschiedliche Geldquellen (Eigenkapital und ggf. verschiedene Darlehen) vorliegen, die jeweils einer Nutzung allein zugerechnet werden.
    • ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den der Vermietung zugeordneten Anschaffungskosten und Herstellungskosten vorhanden ist. Dazu mГјssen die unterschiedlich zugeordneten Aufwendungen jeweils mit den dafГјr vorgesehenen Mitteln bezahlt werden. Das bedeutet, dass Sie aus unterschiedlichen Geldquellen jeweils getrennte Zahlungen an den Bauunternehmer, die Handwerker oder den VerkГ¤ufer des GrundstГјcks (mit entsprechendem Verwendungszweck bzgl. vermieteter oder selbst genutzter Wohnung) leisten mГјssen. Die getrennte Zahlung mГјssen Sie ggf. durch Unterlagen (Kontoauszug) nachweisen.
    • Wird ein vermietetes Haus verkauft und reicht der VerГ¤uГџerungserlГ¶s nicht aus um die bestehende Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen, kГ¶nnen die noch zu zahlenden Schuldzinsen insoweit als nachtrГ¤gliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

    Kennen Sie schon die neuen Lösungen?

    Alle wichtigen Steuerprogramme im Vergleich: WISO Software, TAXMAN, SteuerSparErklärung, smartsteuer und mehr!

    Hier geht es zum Steuersoftwarevergleich

    Wann zählt Umsatzsteuer zu den Mieteinnahmen?

    Wenn Sie bei einer Vermietung an einen anderen umsatzsteuerlichen Unternehmer auf die grundsätzlich bestehende Umsatzsteuerbefreiung verzichten, also umsatzsteuerpflichtig vermieten, gehören die vom Mieter bezahlte Umsatzsteuer und die durch das Finanzamt erstattete Vorsteuer zu den Mieteinnahmen. Die an das Finanzamt abgeführte und die an die Handwerker bezahlte Umsatzsteuer sind als Werbungskosten abziehbar, insoweit liegen keine Herstellkosten vor. Maßgebend ist jeweils das Jahr der Zahlung. Entfallen die Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption innerhalb von 10 Jahren, ist ein in Anspruch genommener Vorsteuerabzug teilweise rückgängig zu machen.

    Tipp: Weitere Informationen zu steuerlichen Aspekten rund um das Thema Vermietung und Verpachtung finden Sie in unseren Gestaltungshinweisen zur Anlage V sowie in der AusfГјllhilfe fГјr die Anlage V.

    Kann man Werbungskosten auch bei leer stehender Wohnung oder Gebäude absetzen?

    Steht ein Gebäude z. B. wegen Mieterwechsel vorübergehend leer und soll es erneut vermietet werden, können die Aufwendungen, die auf die Zeit des Leerstands entfallen, als Werbungskosten abgezogen werden. Ist das Objekt längere Zeit nicht vermietet, sollten Sie dem Finanzamt Gründe angeben, z. B. aufwendige Mietersuche oder langwierige Renovierung in Eigenarbeit. Nur dann gehen die Behörden davon aus, dass Sie weiterhin Einkünfte erzielen wollen. Ansonsten entfällt der Werbungskostenabzug für diese Zeit.

    Tipp: Informationen rund um das Thema ausländische Einkünfte (z.B. Ferienwohnung im Ausland) finden Sie auch in unseren Gestaltungshinweisen zur Anlage AUS sowie in der Ausfüllhilfe Anlage AUS.

    Praxis-Tipp: Haben Sie im Laufe des Jahres tatsächlich weniger als 50 % der ortsüblichen Miete erhalten, können Sie bis zum 31.3. des Folgejahres einen Antrag an die Gemeinde (bei Stadtstaaten: an das Finanzamt) wegen teilweiser Rückerstattung der Grundsteuer stellen. Das geht aber nur, wenn Sie den Einnahmeausfall nicht selbst verschuldet haben, d. h. wenn der Mieter trotz Mahnung nicht zahlt oder wenn Sie sich bei Leerstand intensiv um eine Anschlussvermietung bemüht haben.

    Das könnte Sie auch interessieren:

    Unsere am häufigsten genutzten Services

    Glossar: Steuerwissen von A bis Z

    Vergleich und Test Steuersoftware

    Steuerrechner fГјr schnelle Antworten

    Sie finden den Artikel hilfreich? Dann teilen Sie Ihn bitte!

    Lohnsteuerhilfevereine und Steuerberater in Ihrer Nähe

    Marc mag es smart

    "Ich nutze smartsteuer, weil es flexibel für jedes Betriebssystem und Tablet passt und ich erst bezahle, wenn ich die fertige Steuererklärung via ELSTER-Schnittstelle an das Finanzamt übermittle."

    Источники: http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/ratgeber/rechte-pflichten/vermietung-steuern.html, http://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/was-ein-vermieter-von-der-steuer-absetzen-kann.html, http://www.steuern.de/einkuenfte-vermietung-verpachtung.html

    HINTERLASSEN SIE EINE ANTWORT

    Please enter your comment!
    Please enter your name here