Vermieten steuer

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    Vermieten und Steuern: Was der Fiskus verlangt

    So können Sie bares Geld sparen

    Für Ihre Einnahmen beim Vermieten werden Steuern fällig. Als Vermieter dürfen Sie aber auch bestimmte Aufwendungen geltend machen und von der Steuer absetzen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.

    Je nachdem ob Sie mit ihrer vermieteten Immobilie einen Gewinn oder Verlust erwirtschaften, erhöhen oder senken Sie beim Vermieten Ihre Steuern. Für Ihre Steuererklärung sollten Sie alle Belege sammeln und anfallenden Einnahmen und Ausgaben sorgfältig erfassen. Auf der Einnahmenseite verbuchen Sie sämtliche Geldzuflüsse, auf der Aufwendungsseite alle Ausgaben. Was am Ende übrig bleibt, ergibt den steuerlich relevanten Gewinn oder Verlust.

    Auch Nebenkosten sind Einnahmen

    Einnahmen aus Vermietung müssen Sie versteuern.

    Neben der Kaltmiete zählen auch die Nebenkosten, die Ihnen der Mieter überweist, als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen Sie alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung anfallen, als Aufwendungen von Ihren Einnahmen abziehen. Dazu zählen auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Einzige Ausnahme: Rücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich dabei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

    Aufwendungen beim Vermieten von der Steuer absetzen

    Modernisierungskosten können Sie bei der Steuererklärung geltend machen.

    Weil sich die Bausubstanz im Lauf der Zeit abnutzt und sich dadurch der Wert des Gebäudes verringert, können Sie die AfA (Absetzung für Abnutzung, üblicherweise als „Abschreibung“ bezeichnet) geltend machen. Als Regelsatz gilt, dass Sie 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes als AfA von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen. Als Basis dient der reine Anschaffungspreis des Gebäudes ohne den Grundstücksanteil. Letzterer wird anhand der örtlichen Bodenrichtwerttabelle herausgerechnet. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet worden sind, können 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent geltend gemacht werden. Auch Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Immobilie können Sie steuerlich geltend machen. Die Kosten hierfür dürfen Sie von Ihren Einnahmen abziehen – entweder auf einmal in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie neue Fenster, neue Bodenbeläge oder ein neues Bad haben einbauen lassen.

    Worauf Vermieter achten sollten

    Ob Haus oder Wohnung – Vermieter müssen alle Mieteinnahmen versteuern. Natürlich können alle anfallenden Kosten dagegen gerechnet werden. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt.

    Auch Ausgaben, die Ihnen in direktem Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, gehören in die Steuererklärung. Hierzu gehören zum Beispiel auch Kosten für die Immobilienanzeige.

    Dazu zählen unter anderem Fahrtkosten für die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder Werbeausgaben bei der Suche nach einem neuen Mieter.

    Schuldzinsen nicht vergessen

    Alle Posten sollten Sie für das Finanzamt mit Rechnungen und Bescheinigungen belegen.

    Eine nicht zu unterschätzende Steuerersparnis bringt die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen bei der Immobilienfinanzierung. Sofern das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung eingesetzt wird, können Sie die dafür anfallenden Zinsen in voller Höhe als Aufwendung von Ihren Einnahmen abziehen. Tilgungsanteile innerhalb der monatlichen Kreditrate werden vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt.

    All diese Einnahmen- und Aufwendungsposten werden bei der Einkommensteuererklärung im Formular „Vermietung und Verpachtung / Anlage V“ aufgeführt. Bei der Abgabe der Erklärung sollten Sie die dazugehörigen Belege wie Rechnungen oder Zinsbescheinigungen beifügen, um eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.

    Steuerliche Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden

    Erzielen Sie einen Gewinn aus der Vermietung, wird dieser zu Ihren weiteren Einkünften addiert und erhöht Ihre Steuerlast. Bei einem Verlust können Sie diesen mit anderen Einkünften – beispielsweise aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit – verrechnen.

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    Vermietung und Verpachtung

    Steuertipps für Vermieter

    • Zuletzt aktualisiert: 21. August 2014
    • Von: Sabine Himmelberg

    Das Wichtigste in Kürze

    • Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
    • Vermieter müssen ihre Einkünfte zwar versteuern, haben aber im Gegenzug beim Werbungskostenabzug zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten.
    • Besondere Steuerregeln gelten bei der Vermietung an Familienmitglieder oder Unternehmer sowie bei Leerstand und Ferienwohnungen.

    Unser Tipp: Bleiben Sie zu wichtigen Steuerfragen immer auf dem Laufenden – mit unserem kostenlosen Newsletter!

    Wenn Sie Häuser oder Wohnungen vermieten, sind Sie mit einer wertbeständigen Kapitalanlage auf der sicheren Seite. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen.

    Die gesetzliche Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Sie in § 21 EStG nachlesen.

    Hierhin in der Steuererklärung

    Für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es die Anlage V. In den Vordrucken ist ziemlich detailliert aufgelistet, welche Einnahmen Sie angeben müssen und welche Kosten Sie steuermindernd abziehen können.

    Die wichtigsten Werbungskosten

    Ihre Werbungskosten können Sie in dem Jahr von der Steuer absetzen, in dem Sie das Geld ausgegeben haben. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt nämlich das Zu- und Abflussprinzip. Umgekehrt müssen Sie Mieteinnahmen auch nur dann in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn Ihr Mieter wirklich gezahlt hat. Mieten, die noch ausstehen, müssen Sie (erst mal) nicht versteuern.

    Zu den wichtigsten Werbungskosten gehören

    • laufende Grundstückskosten,
    • Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts,
    • Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen) und
    • die Gebäudeabschreibung.

    Herstellungskosten – Vorsicht ist geboten, wenn Sie den Wohnstandard deutlich steigern, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder einen starken Anstieg der Miete erreichen. Sobald die Maßnahmen, die Sie durchführen lassen, zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, gelten sie nämlich als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungsaufwendungen nur bei der Abschreibung.

    Auch hier gilt eine Faustregel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn sie

    • innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
    • die Aufwendungen netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

    Beispiel: Sie kaufen ein Zweifamilienhaus, in dem sich zwei gleich große Wohnungen befinden. Das Haus an sich kostet 250.000 Euro. Eine Wohnung bewohnen Sie selbst, die andere vermieten Sie. Vorher investieren Sie 40.000 Euro in die Renovierung der Mietwohnung.

    Um zu prüfen, ob Sie die 15-Prozent-Grenze überschreiten, berücksichtigen Sie die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes.

    Sie rechnen so: 250.000 Euro x 15 Prozent = 37.500 Euro.

    Ihre Netto-Renovierungskosten betragen ohne Umsatzsteuer nur 33.613 Euro. Sie haben die 15-Prozent-Grenze nicht erreicht. Sie können Ihre gesamten Renovierungsausgaben (40.000 Euro brutto) sofort als Erhaltungsaufwand absetzen.

    So wahren Sie die 15-Prozent-Grenze bei Neuanschaffungen

    In den ersten drei Jahren nach der Anschaffung des Mietobjekts sollten Sie die Renovierungsmaßnahmen nicht überstürzen. Möglicherweise lassen sich geplante Renovierungen noch ein wenig aufschieben, um zu erreichen, dass die Dreijahresfrist ohne Überschreitung der 15-Prozent-Grenze verstreicht.

    Wenn das Objekt im Beispiel oben vor dem Kauf allerdings in zwei Eigentumswohnungen geteilt worden wäre und Sie es mit gesonderten Verträgen für je 125.000 Euro gekauft hätten (reine Gebäudekosten), würde eine Steuerfalle drohen. Denn der Kauf einer Eigentumswohnung wird steuerrechtlich dem Kauf eines Gebäudes gleichgestellt. Der Fiskus prüft die 15-Prozent-Grenze daher für jede Eigentumswohnung gesondert. Hier würde die 15-Prozent-Grenze nur 18.750 Euro betragen (125.000 Euro x 15 Prozent). Sie würde durch die Renovierungskosten (33.613 Euro netto) überschritten. Die gesamten Renovierungskosten (40.000 Euro brutto) gelten daher als anschaffungsnahe Herstellungskosten und könnten steuerlich nur über die Abschreibung berücksichtigt werden.

    Vorteil beim Erben

    Die 15-Prozent-Grenze müssen Sie nur beachten, wenn Sie das Objekt im steuerrechtlichen Sinn angeschafft haben. Bei einem unentgeltlichen Erwerb, also vor allem durch vorweggenommene Erbfolge (Schenkung Eltern an Kind), gilt die 15-Prozent-Grenze nicht.

    Instandhaltungsrücklage – Beiträge, die Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnungen in die Instandhaltungsrücklage einzahlen, zählen zu den Werbungskosten, sobald sie tatsächlich verausgabt wurden.

    Abschreibung – Die Regeln zur Abschreibung bei vermieteten Gebäuden haben sich in den letzten Jahren immer wieder geändert. Neu angeschaffte Mietobjekte können Sie zurzeit in der Regel jährlich mit 2 Prozent Ihrer Anschaffungs- oder Baukosten (ohne Grund- und Bodenwert) abschreiben. Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr können Sie das Objekt aber nur zeitanteilig abschreiben (zum Beispiel bei Anschaffung im Juli: 6/12).

    Wenn die Anschaffung oder Herstellung des Objekts schon länger her ist, hilft die offizielle Anleitung zur Anlage V, diese finden Sie in der Anlage V im Formularcenter des Finanzministeriums. Dort sind die verschiedenen Abschreibungsmethoden und -sätze für „Altfälle“ detailliert aufgelistet.

    Unser Tipp: Bleiben Sie zu wichtigen Steuerfragen immer auf dem Laufenden – mit unserem kostenlosen Newsletter!

    Wenn Ihr Mieter Unternehmer ist

    Vermietungsumsätze sind eigentlich umsatzsteuerfrei. Wenn Sie eine Immobilie aber an einen Unternehmer vermieten, können Sie auf die Umsatzsteuerfreiheit Ihrer Vermietungsumsätze verzichten. Ihre Miete berechnen Sie in diesem Fall zuzüglich Umsatzsteuer und führen diese an das Finanzamt ab. Der entscheidende Vorteil einer Option zur Umsatzsteuerpflicht besteht für Sie darin, dass Ihnen das Finanzamt die gesamte Umsatzsteuer aus Ihren sogenannten Eingangsleistungen erstattet. Das sind vor allem die Umsatzsteuerbeträge, die bei der Anschaffung oder Herstellung des Objekts angefallen sind.

    Das geht aber nur, wenn Ihr Mieter das Objekt für Umsätze nutzt, die ihm einen Vorsteuerabzug ermöglichen (zum Beispiel Gewerbetreibende, nicht aber Ärzte). Im Zweifel kann das Finanzamt darüber Nachweise verlangen. Daher sollten Sie sich von Ihrem Mieter sicherheitshalber schriftlich versichern lassen, dass er tatsächlich Umsätze ausführt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen.

    Mietschnäppchen für Familienmitglieder

    Wenn Ihre Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen übersteigen, erzielen Sie steuerlich einen Verlust. Diesen Verlust können Sie grundsätzlich mit anderen positiven Einnahmen (zum Beispiel Arbeitslohn) steuerwirksam verrechnen. Nicht zuletzt deshalb ist unter nahen Angehörigen eine verbilligte Vermietung gang und gäbe.

    Seit 2012 ist der volle Werbungskostenabzug bei einer Vermietung zu Wohnzwecken möglich, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Andernfalls kürzt das Finanzamt Ihre Werbungskosten anteilig.

    In den meisten Kommunen gibt es Mietspiegel, die eine Mietpreisspanne vorgeben. Die Finanzämter akzeptieren es normalerweise, wenn Sie sich innerhalb einer vorhandenen Mietpreisspanne am untersten Wert orientieren. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, dürfen Sie Ihre Miete am ortsüblichen Mittelwert für vergleichbare Wohnungen ausrichten.

    So ermitteln Sie die Miete richtig

    Sie sollten die Miete möglichst nicht exakt nach der gesetzlichen Grenze bemessen, weil die Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht immer eindeutig ist. Als ortsübliche Miete gilt nämlich die Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten. Ein angemessener Sicherheitszuschlag von rund 10 Prozent dürfte das Risiko einer Unterschreitung der gesetzlichen Vorgaben in den meisten Fällen ausreichend begrenzen.

    Auch wenn Sie innerhalb der Familie vermieten, sollte das Ganze unbedingt wie unter fremden Dritten ablaufen. Deshalb sollten Sie vor allem einen Mietvertrag aufsetzen, an den sich die Beteiligten auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten von einem Konto des Mieters auf Ihr Konto überwiesen werden

    Keine Mieter in Sicht?

    Leerstand – Wenn Haus oder Wohnung länger leer stehen, schaut das Finanzamt irgendwann genauer hin. Es prüft dann, ob Sie mit dem Objekt überhaupt noch Einkünfte erzielen wollen. Unproblematisch sind übliche Leerstandszeiten, zum Beispiel, wenn die Mieter wechseln oder Sie renovieren lassen. Schwieriger wird es, wenn Ihnen das Finanzamt nicht mehr abnimmt, dass Sie wirklich vermieten wollen. Hier gilt für Sie nämlich eine „objektive Beweislast“.

    Ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen können Sie nur anhand von Belegen nachweisen. Dafür kommen zum Beispiel Rechnungen über Zeitungsannoncen, Makleraufträge oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern infrage. Sollte sich herausstellen, dass es für Ihre Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offensichtlich keinen Markt gibt, müssen Sie außerdem auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, etwa durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

    Sonderfall Ferienwohnung – Wer eine Ferienwohnung sein eigen nennt, kennt sich vielleicht schon mit dem Thema Leerstand aus. Ist die Saison nur kurz, ist eine ganzjährige Auslastung mit Mietern nahezu unmöglich. Als Vermieter sind Sie natürlich trotzdem sehr daran interessiert, alle laufenden und einmaligen Kosten der Ferienwohnung von der Steuer abzusetzen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Absicht haben, mit der Vermietung Überschüsse zu erzielen. Verzichten Sie auf eine Selbstnutzung Ihrer eigenen Ferienwohnung und halten Sie sie ausschließlich für eine Vermietung an fremde Dritte bereit, sind Sie „fein raus“. Ihren uneingeschränkten Werbungskostenabzug sichern Sie sich auch, wenn Sie die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem Vermittler übertragen, der nicht mit Ihnen verwandt ist, und eine eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen haben. Vermittler kann zum Beispiel ein überregionaler Reiseveranstalter oder eine Kurverwaltung sein.

    Antrag auf Erlass der Grundsteuer

    Wenn Ihre Mieteinnahmen unverschuldet ausgeblieben sind, können Sie bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde (bzw. in den Stadtstaaten beim Finanzamt) einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die Sie nicht zu vertreten haben. Die Grundsteuer kann Ihnen zu 25 Prozent erlassen werden, wenn Ihr normaler Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert war, bei einem Totalausfall ist ein 50-prozentiger Grundsteuererlass vorgesehen.

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    Artikel verfasst von

    freie Finanztip-Mitarbeiterin (bis 2015)

    Als freie Mitarbeiterin hat Sabine Himmelberg auf Finanztip zum Thema Steuern geschrieben. Sie blickt auf mehr als zwanzig Jahre Redaktionsarbeit im Steuerrecht zurück. Als spezialisierte Fachjournalistin deckt Sabine Himmelberg ein breites inhaltliches Spektrum für Publikationen namhafter Fachverlage ab. Nach ihrem Magisterabschluss an der Universität zu Köln trat sie in die Redaktion des Deubner Verlags ein, der Informationen für Rechtsanwälte und Steuerberater herausgibt und der WEKA-Gruppe angehört. Sie leitete dort drei Jahre lang die Redaktion Steuern.

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    Worauf Vermieter achten sollten

    Ob Haus oder Wohnung – Vermieter müssen alle Mieteinnahmen versteuern. Natürlich können alle anfallenden Kosten dagegen gerechnet werden. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt.

    Auch Ausgaben, die Ihnen in direktem Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, gehören in die Steuererklärung. Hierzu gehören zum Beispiel auch Kosten für die Immobilienanzeige.

    Dazu zählen unter anderem Fahrtkosten für die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder Werbeausgaben bei der Suche nach einem neuen Mieter.

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    Eine nicht zu unterschätzende Steuerersparnis bringt die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen bei der Immobilienfinanzierung. Sofern das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung eingesetzt wird, können Sie die dafür anfallenden Zinsen in voller Höhe als Aufwendung von Ihren Einnahmen abziehen. Tilgungsanteile innerhalb der monatlichen Kreditrate werden vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt.

    All diese Einnahmen- und Aufwendungsposten werden bei der Einkommensteuererklärung im Formular „Vermietung und Verpachtung / Anlage V“ aufgeführt. Bei der Abgabe der Erklärung sollten Sie die dazugehörigen Belege wie Rechnungen oder Zinsbescheinigungen beifügen, um eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.

    Steuerliche Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden

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    Источники: http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/ratgeber/rechte-pflichten/vermietung-steuern.html, http://www.finanztip.de/steuertipps-vermieter/, http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/ratgeber/rechte-pflichten/vermietung-steuern.html

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